Бетонний «Світлопарк». «Майже на Печерську», але між ТЕЦ і цементним заводом

Житловий комплекс SvitloPark у промзоні – це один з яскравих прикладів того, як сьогодні будівництво регулюється не законами та будівельними нормами, а «хотілками» покупців і маркетинговою відповіддю продавців/забудовників.

Беремо в руки калькулятор – на одному майданчику розміром 14*35 м і площею 500 м2 поміщається або наземний паркінг на 28 машин, або 330 квартир. У продажу майже немає одно- та двокімнатних квартир невеликого розміру, пізніше розкажемо, чому. Вільно продаються тільки великі квартири. Отже, суто гіпотетично, якщо пощастить, можна знайти у перекупників квартиру 55 м2 за 1,7 млн грн. Звісно, що не готову до заселення. На це ще піде принаймні рік очікування і затрати на ремонт.

Тож за 500 м2 ділянки забудовник може отримати або виторг від продажу квартир – щонайменше 500 млн грн, або віддати власникам цього житла 28 місць для стоянки їхніх авто, вклавши свої кошти в купівлю землі, асфальтування. Очевидно, що жодної логіки у цьому немає, і будь-який комерційний замовник хоче продати квартири, а покупець придбати їх відносно дешево та швидко дочекатися заселення, а не за кілька років непевності.

Якщо, за логікою покупця, забудовник має забезпечити його квартиру паркомісцем (бо машина – це засіб для пересування на роботу та до віддаленої інфраструктури), то закон не зобов’язує це робити безплатно. Для розміщення 330 машин на безкоштовному наземному паркінгу поряд із будинком на 330 квартир потрібна ділянка завбільшки з футбольне поле. Це за умови, що там буде маленький клаптик трави та дитячий майданчик. Але закон каже, що для подібного виду житлових будинків поза центральною частиною міст достатньо забезпечити гостьову стоянку на 15 машин, а всі інші – у платний підземний, чи надземний багаторівневий паркінг, не обов'язково прямо біля будинку.

Розуміючи, що див не буває, так само як немає великих ділянок для житлової забудови недалеко від метро і «майже на Печерську», забудовник вдається до багатоходівки. За часів мера Черновецького, у 2007 році, Київрада передала майже 22 га землі для будівництва офісів, готелів, закладів торгівлі. За генеральним планом Києва – на той час це зелена зона.

Буфер між сховищем мазуту для ТЕЦ №5, цементним заводом, будівельною промзоною, гаражним кооперативом та регіональним заказником місцевого значення «Лиса гора», на відстані одного кілометра від станції метро «Видубичі», вздовж траси з Обухова, приміської зони Києва.

Водойма зліва на фото – це скидний канал, у нього скидає охолоджувальну воду ТЕЦ-5, у правому кутку світлини біля траси – цементний завод. Зараз цієї зеленої оази більше не існує. Тут будується щільний житловий район на десятки тисяч мешканців

Так буває лише у казках, але хто не вірить у дива – йде прямо у Міністерство регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства України й отримує від нього лист. Цей чарівний папірець скасовує будівельні норми, робить чудодійні винятки для правильних забудовників. Точно таким листом Мінрегіону у 2015 році було зроблене чергове містобудівне диво – забудовнику дозволили будувати не лише готельно-офісний комплекс, як зазначалося у рішенні Київради. Якщо люди хочуть купувати житло, то чому не піти їм назустріч і не погодити будівництво 17 тис. квартир?

Звісно, цього не було у генплані міста, а отже, при будівництві міського водогону й очисних споруд не планувалося, що 30 тис. нових мешканців захочуть пити, митися і ходити в туалет. Для порівняння: у двокімнатній квартирі вам раптом знадобилося поставити 100 додаткових унітазів, умивальників і душів, додати 1500 розеток – фізично це зробити нереально. То у вас нереально, а у міській інфраструктурі, що давно не оновлювалася – все реально.

Напевно, у безлічі спеціалістів, які розраховували товщину труб та потужність трансформаторів і помп – волосся дибки стає, але міністерство сказало, що треба, значить треба. Добре, що міський колектор, який перекачує всі каналізаційні стоки Києва через Дніпро до Бортницької станції, міститься прямо під ділянкою «Світлопарку». Це значно полегшує приєднання до каналізації після певних фінансових вкладень забудовника у водоканал Києва.

Якщо вам здається, що на фото завалений горизонт чи верхні 13 поверхів зсунулися відносно нижніх 13-ти й ніби падають на крихітний дитячий майданчик – то це ілюзія. Це просто така архітектурна фішка, щоб збільшити клаустрофобію та швидкість вітру між будинками. Вітер добре розвіює випари від труб ТЕЦ, і повітря на дитячому майданчику значно чистіше, ніж смог на рівні верхніх поверхів

Ще були колись фахівці, які обчислювали громадський транспорт, планували розміри шкіл і дитячих садків, лікарень і поліклінік, а місто їх будувало та обслуговувало. Але, оскільки 22 га комунальної землі передані забудовнику для будівництва житла коштом інвесторів, то окремих земельних ділянок для шкіл, поліклінік чи дитячих садочків там не передбачено. Можливо, їх могли б запланувати, якби на цю територію затвердили новий генплан та розрахували і юридично закріпили права на заклади інфраструктури.

Але хто ж про таке зараз питає? Звісно, що у разі заселення комплексу на 17 000 квартир, навіть без теорії ймовірностей, з'являться близько 4000 школярів різного віку та 1300 дошкільнят. Цей попит задовольнятимуть лише приватні заклади освіти, часто у непристосованих згідно з офіційними вимогами приміщеннях.

Забудовнику також листом Мінрегіону дозволено виключити малометражні однокімнатні квартири з нормативного розрахунку потреб у шкільних місцях. Смартквартири залишилися поза увагою інфраструктури, хоча яке це має значення, коли така увага лише на папері й нічого спільного з реальністю не має.

Станом на весну 2021 року за четвертий рік будівництва збудовано майже шість хмарочосів, але готовим до передачі покупцям обіцяє бути вже скоро лише один із них. Звісно, що школу чи садок, чи бодай продуктовий магазин тут годі шукати

Логічно постає питання: то куди дивилася міська влада? Земля комунальної власності, виведена нею із зеленої зони та передана приватному забудовнику під забудову офісами і готелями суцільним житлом, раптом входить у місто, додаючи неймовірне навантаження на ще радянську інфраструктуру. Чиновники навіть написали у містобудівних умовах і обмеженнях, поряд з числом у 17 тис. квартир, що введення в експлуатацію житлової частини має відбутися спільно з об'єктами соціальної інфраструктури. Та ба, на сьогодні продано багато з майже 2000 квартир, інвестори переминаються з ноги на ногу – то коли ж уже заселятися (там голі стіни у квартирах, без тиньку), а інфраструктуру і не починали будувати.

Примітним є і благословення від чиновників – 170 гостьових машиномісць на 17 тис. квартир, або 1% від загальної кількості. Тобто якщо ви психанули, що від квартири вже майже дадуть ключі, а продуктового магазину немає поряд, і притягнули до будинку власне авто для поїздок за шампанським, то вам треба поборотися за місце на стоянці.

Шанс у вас більший на початку, під кінець зведення комплексу він зросте як 1:100, тож треба квапитися. Більш свідомим було б рішення одразу планувати купівлю машиномісця у підземному паркінгу. Але і тут треба поспішати – бо, по-перше, він у планах дуже маленький, а по-друге, його ще не скоро побудують і введуть в експлуатацію.

Але як же без лайфхаків? Кияни та гості міста давно паркуються на магістралях. Бо немає де.

Цей лайфхак неминуче народ застосує і поряд зі ЖК SvitloPark – тут продовження транзитної магістралі через Дніпро і дорога чиновників додому, на Конча-Заспу. Але якщо видали документи на забудову, а з місцями для паркування й інфраструктурою ситуація не дуже, то чому б не запаркуватися на транзиті? Таким чином утворити ще один затор. Практика показує, що місто не намагається розв'язати проблему заторів шляхом розвитку робочих місць поза межами центру, створенням швидкого та зручного громадського транспорту. Навпаки, місто вважає, що треба більше простору для приватних авто. Дарма, що світова практика показує, що це неефективний шлях розвитку.

Читайте також: Місто транспортних заторів. Що мерія Києва має зробити просто зараз, аби розв'язати проблему

Мій знайомий, Віктор, родом з Кагарлика під Києвом, вклав гроші у квартиру в «Світлопарку». Багато років працює на столичних «Видубичах». Тут потужна будівельна індустрія: гігантські заводи залізобетонних виробів, керамічної плитки, транспортні підприємства, ТЕЦ, склади та металобази. Віктора не цікавить, що багато років тому у генеральний план місто заклало рішення, що до 2020 року почне активно звільняти цю промзону від заводів та розвивати тут урядовий центр, офіси. Нині вже 2021 рік, заводи працюють, ніхто їх не виселив в область.

Може було б і добре, якби промислові гіганти почали зміщуватися далі, наблизившись до людей, які на них працюють. Але окрім робочої сили з периферії, заводи також потребують інфраструктури. Зараз для них є і річковий причал для вивантаження піску, і залізничні колії для руху вагонів із металом та щебенем, і ТЕЦ, яка дає енергію і перехрестя магістралей глобального значення. У Київській області для цих промислових гігантів немає потрібних місць.

Тому рішення Віктора було складним, але об’єктивним, виходячи з ситуації. Житло потрібне, а звичка багато їздити в транспорті та стояти в заторах сформувалася роками. Бо житло за 70 км від Києва, а добре оплачувана робота тут, біля метро «Видубичі». Поряд нічого альтернативного не будується. Терпіння до незручностей та безладу на дорогах і вулиці також присутнє – без нього не їздив би роками у Київ.

Певно, так вважає і більшість покупців квартир у «Світлопарку».

Обізнані люди добре розуміють, як знайти дефіцитну квартиру у новобудові. Виявляється, дефіцит на ліквідні квартири площею від 30 до 60 м2 створюється бартерними схемами. Забудовнику на початкових стадіях потрібно багато будматеріалів за низькою ціною. Виробники й постачальники бетону, арматури, стінових, оздоблювальних матеріалів можуть продавати матеріали забудовнику, а можуть і за бартерними схемами отримувати не живі гроші за товар, а право на викуп квартир у новобудові після введення в експлуатацію.

Таким чином на початкових етапах одразу створюється велике коло зацікавлених осіб – ще незбудовані квартири віддають дешевше ринкової ціни за також дешевші, ніж на ринку, матеріали. Виробник трохи почекає і зможе перепродати своє право на квартиру за вищою ціною, заробивши набагато більше, ніж якби продав матеріали відразу чи поклав заморожені гроші на депозит у банку.

Про продаж перевідступу прав на квартири у новобудовах можна знайти безліч оголошень в інтернеті. Але і тут не варто квапитись, адже поряд із відносно сумлінними пропозиціями можуть бути шахрайства.

Тернистий шлях треба пройти не тільки, щоб заробити гроші на квартиру, а й щоб отримати її в реальності. Цей виклик настільки серйозний для багатьох, що питання слабкої інфраструктури відходить на третій план.

Доріжка для сильних мам. Плитка на доріжці має грубу фаску, що під час руху маленьких коліщат дитячого візочка створює неабиякий виклик. Шкода, що більшість візочків роблять у Китаї. Вони не розраховані на такі навантаження українськими реаліями

Умовну близькість «Світлопарку» від метро «Видубичі» складно подолати пішки. Пам'ятаючи про затори на дорогах, забудовник зробив доріжку вужчою за ширину між колесами легкового авто, понизив узбіччя та засипав їх м'яким чорноземом. Тому дорожній затор пішохідною доріжкою не об'їдеш, і це, безумовно, хитрий план із захисту прав пішохода. Але так не скрізь, а лише на кількасот метрів. Далі потрібно подолати вузькі та брудні тротуари, не обладнані навіть зеброю пішохідні переходи через чотири смуги руху. Велосипедна доріжка відсутня. Місто не вимагало це від забудовника, а той і не напружувався.

Дорога від метро проходить під залізничними й автомобільними мостами, а щоб заїхати в комплекс на машині, треба або їхати до перехрестя за кілька кілометрів, де можна перетнути магістраль під мостом, або повертати раніше, перед метро «Видубичі», й вузькими перевантаженими дорогами поряд із бетонозмішувачами та заводами прориватися до омріяного гніздечка

Автостанція «Видубичі» тісно пов'язана з однойменними залізничною станцією та станцією метро. Тут можна сісти на залізничний експрес в аеропорт «Бориспіль». За міжнародними мірками, це унікальний транспортно-пересадковий вузол. Проте підійти туди пішки майже нереально, якщо ви не готові ходити по рейках і вузьких шпаринах між бетонними парканами

Житловий комплекс оточено парканом. Останній відокремлює цю територію від хижого довкілля, а жоден містянин з-поза меж комплексу не скористається ні дитячим майданчиком (їх і так обмаль), ні тінню від деревця (їх ще менше). Зате бізнес, який працюватиме на перших поверхах будинків, відчуватиме дефіцит клієнтів, адже буде змушений обслуговувати тільки своїх – тих, хто має перепустку у двір

Непогане рішення, коли вулиця і вхід до будинку не мають сходинок і пандусів. Це зручно для всіх. Сніг, вода, які за радянськими нормами можна було побороти тільки мінімум трьома сходинками на вході, сьогодні перемагається лотком із решіткою для дренажу і невеликим ухилом мощення від входу до лотка. Але, схоже, тут попрацював хитрий диверсант, який вліпив скляну кришку над приямком на рівні ніг. Шмат плаского прозорого скла прямим кутом стирчить на пішохідній доріжці. Вже давно є технології, які дають змогу накрити приямок в один рівень із тротуаром. Уже скоро і до нас таке докотиться

На задньому плані товарняк (а що робити, якщо житло поряд із залізницею), тут щогодини проїжджають по 50–60 вагонів. Стук-стук-стук, – стукають колеса. Спілкуватися телефоном на вулиці не вийде – хіба що у вас добрий гучномовець. Ба більше – вгорі глісада аеропорту Жуляни, і літаки пролітають доволі гучно.

Якщо вам здається, що це дерева догори корінням посадили – то це чергова ілюзія. Це такі декоративні прийоми, щоб сформувати низьку крону. Все одно шансів вирости вище будинків, як це буває у старих районах – тут немає. Хіба б винайшли якісь дерева-велетні?

Внутрішній двір комплексу SvitloPark. Сюди нема як заїжджати на авто, тому та схема, яка була на початку статті – суцільний паркінг довкола будинків, щоб усі мали місце для авто під вікном – скасовується. Є шанс дочекатися зеленого газону, доріжок серед дерев та лавок у тіні від будинків (бо дерева так високо не ростуть). Але куди ж паркуватися? Певно, таки доведеться на трасі

Трохи червоно в очах? Зате будинок добре видно за кілометр. Коли ви у квартирі – можна зашторити вікна, і буде вже не так червоно

Станція метро – під мостами на транспортній розв'язці, вгорі справа на фото. Ще у 1980-х роках у найкращих радянських традиціях думали про промисловість й ігнорували історичні особливості міста та комфорт людей. Зліва внизу на фото – унікальний Лисогірський форт – пам'ятка архітектури XIX століття, ландшафтний заказник. Немає жодної облаштованої пішохідної дороги ні від метро, ні від електрички, ні від автостанції.

Угорі по центру на фото – ботанічний сад ім. Гришка, місце паломництва киян під час цвітіння бузку. Жодної пішохідної доріжки між ним і транспортно-пересадковим вузлом тут немає і ніколи не планувалося. Відсутній також пішохідний перехід через шестисмугову магістраль на Обухів і київську кільцеву.

Гаражні кооперативи розташувалися вздовж стародавньої річки Либідь (протікає під дорогою, поперек фото). В радянський час міські чиновники захарастили цю цінну територію, а зараз зробити з неї окрасу не вистачає чи то фантазії та розуму, чи то грошей. В будь-якому разі тут зараз будують тільки житло. Можливо, в майбутньому ці розрізнені шматки унікального природно-історичного ландшафту будуть склеєні якісною інфраструктурою, а міська влада нарешті почне працювати на підвищення якості життя в Києві.

Читайте також: Житло, як у Європі, але не зовсім. Приклад добре збудованого житлового комплексу

Також читайте наш аналіз багатоповерхової забудови у проєкті "Поверхи самотності".

Підпишіться на тижневий дайджест ТЕКСТІВ та отримуйте листи з найцікавішими публікаціями – для спокійного читання на вихідних.

будівництво житло київ транспорт нерухомість архітектура інфраструктура забудова світлопарк