Рай та пекло в Ірпені. Чи варто купувати там житло: огляд нової забудови міста

За десять кілометрів від Києва серед соснового лісу 120 років тому виникло поселення робітників, які будували залізницю. Назвали його, як і річку, на якій почали жити – Ірпінь. Зручне транспортне розташування і соснові ліси з цілющим повітрям створили чудовий коктейль: на початок 90-х років Ірпінь виглядав дивним, але привабливим містечком серед вікових дерев. Це була суміш курортів, піонертаборів та дещиці робітничих поселень. А шарму і легендарності надавали письменницькі дачі та знаменитий Будинок творчості письменників «Ірпінь».

Коли в людей з'явилися гроші, то вони захотіли жити в особливих місцях, та ще й дешевше, ніж у Києві. Так у місті почався будівельний бум. У 2015 році тут звели найбільше в Україні новобудов, після сусіднього Києва.

Інші статті про нові житлові комплекси в Києві й околицях читайте у нашому циклі тут

Лише за 10 років (з 2011 по 2021), за офіційними даними, населення Ірпеня зросло з 42 до 62 тисяч мешканців.

Прогнози генерального плану міста (який був розроблений у 2011 році та відкоригований у 2018-му) передбачають сповільнення росту населення у 2021–22 роках і стабілізації на рівні 70 тисяч до 2038-го.

За такого потужного росту, звісно, що збудована ще в радянський час інфраструктура давно не встигає за житловою забудовою.

Ірпінь – місто-сателіт Києва. Більшість тамтешніх жителів їздить на роботу до столиці, де і платить податки. Відповідно, саме місто не доотримує в бюджеті і змушене брати гроші на розвиток своєї інфраструктури тільки з продажу чи здання в оренду ділянок забудовникам. Про розвиток робочих місць у самому місті місцева влада поки не думає. Рух людей на роботу (навчання) та назад призводить до годинних заторів на дорогах.

Основна претензія мешканців Ірпеня до того, що сосновий ліс, який роками залишався в межах міста, нещадно рубають під щільну забудову

«Нью-Йорк» у лісі

Не всі новобудови в Ірпені такі, як ЖК «Нью-Йорк». Гучна назва, пафосний в'їзд, а за ним – величезний людський мурашник, без балконів, без архітектури, без паркінгів. Сьогодні це одна з недобудов, де покупці-інвестори з надією чекають, що колишні потужні місцеві забудовники й експосадовці чи то ввійдуть в долю, чи то переберуть права на добудову, але таки здадуть в експлуатацію це диво нової української урбаністики.

Потужні електричні кабелі, що рясно стирчать із землі та просто лежать на піску – це непоодинокий приклад типової прокладки комунікацій в Ірпені. Спочатку як тимчасові “подовжувачі” для будівельників, потім через те, що треба було швидко здавати, а дозволів ще немає, так і залишили, присипавши землею. Після дощів ґрунт просідає, кабель натягується і рветься, житловий район на невизначений час знеструмлюється. Кабелі мають бути в лотках, для заміни без розкопування, або в футлярах. Днями так зникло світло у пів міста. Відкопували кабель і шукали місце прориву, рознесли тротуар і проїжджу частину

На одному кварталі працює одразу кілька забудовників, що зводять по два-чотири будинки, залучаючи покупців нижчими за київські цінами. Міська влада, як центр координації забудови та розвитку територій і інфраструктури, за зразком цивілізованих країн мала б подбати про розв'язання цілого клубка питань.

Серед таких питань і вулично-дорожня мережа (вона майже не змінилася відтоді, як населення Ірпеня було вдвічі меншим), і громадський транспорт (в Ірпені відсутній комунальний громадський транспорт, немає ні автобусів великої місткості, ні екологічного електротранспорту – тролейбусів). Зв'язок між районами забезпечується маршрутками, які їдуть до Києва або в напрямку сателітів Ірпеня – Бучі та Ворзеля, а також сіл району.

Цей район – як заміське житло, тут немає ні школи, ні дитсадка, ні адміністративних закладів. Є приватні магазинчики і медкабінети, а також хронічна потреба у приватному автотранспорті, бо альтернативи вибратися назовні немає

Про гарних сусідів можна лише мріяти, комусь пощастило заселитися в новобудови на території покинутого піонерського табору. І тепер вони можуть побачити з вікон трохи залишків сосен або подвір'я приватного сектору, або навіть парки, які нещодавно створені в Ірпені з лісових кварталів. Але є і прикрі випадки – сусідство з кінологічним центром, де готують сотні поліційних собак.

Гавкіт тут стоїть нестерпний. Кінологічний центр з’явився набагато раніше, ніж багатоповерхівки

У лівому верхньому куті – залізничний міст через Ірпінь (залізниця заклала підвалини для розвитку цього поселення). Чорний ґрунт – торф, на який насипають пісок та будують багатоповерхівки (це сьогоднішній етап розвитку). Можливо, в майбутньому тут з'явиться навіть мережа доріг та інша потрібна місту інфраструктура?

Розташування приватних осель, де живуть ірпінські старожили, теж хаотичне. Одно-двоповерхові будинки та господарські споруди збудовані надто щільно, з порушенням санітарних і протипожежних норм. Майже ніде не дотримано відстані у 8 м між будинками, щоб при пожежі одного вогонь не перекинувся на інші. Відсутність покарання за захоплення земель загального користування призвела до того, що більшість мешканців поставили свої паркани і навіть побудували споруди на землях, відведених під дороги.

Таким чином ширина дороги між парканами іноді лише 3 м, взимку тут ніде діти сніг, а мало б бути для цього узбіччя. Неможливо розминутися двом легковим авто, не кажучи про заїзд великогабаритної техніки. Про пішоходів чи батьків із візочками взагалі мовчу — це «нижчий сорт». Люди самостійно забезпечують себе питною водою та вигрібними ямами, але через те, що ґрунтові води близько до поверхні, достатньо викопати півтораметрову яму, як вона заповниться водою.

Санепідемстанція давно самоусунулася, бо про це краще не писати на папері, а вдіяти мало що можна. За нормами фекалії та питна вода мають бути розділені. Вигрібні ями без дна, коли фільтрація відбувається в ґрунт і ґрунтові води — це взагалі цивілізаційний нонсенс, хоча у середньовіччі й дотепер в Індії та Африці та часом в Україні це, на жаль, норма.

Намагаючись розгледіти сітку з доріг на ділянці новобудови, кидайте цю марну справу, у нас так не роблять. Спочатку місять багно, а потім, коли будівництво закінчиться, зроблять дороги. А де виростуть високі дерева? На піску, звісно

Що люди купують?

Утім, не все так погано з забудовою в Ірпені. Місто привабило мільйонні інвестиції, і це неможливо не помітити.

Робітник тягне важкий електричний кабель, який живитиме нові житлові будинки, квартири в яких уже продано

У 2012–2013 роках в Ірпені ще не було великих забудов на 20–30 будинків в одній точці. Бум починався з дворів приватної забудови, підприємливі громадяни викуповували ділянки садиб, об'єднували їх по три-чотири та будували кілька п'ятиповерхових будинків, щоб не витрачатися на ліфти (5 поверхів можна будувати без ліфта).

Читайте також: Дві країни – два всесвіти. Приватні будинки у Києві та Х'юстоні

Квартири продавалися тоді по $800 за м2 (у порівнянні з Києвом це було в півтора-два рази дешевше), найбільш ризиковані забудовники продавали дешевше ніж $700 за квадратний метр, але це відбивалося на легальності, термінах введення в експлуатацію та якості будівництва.

“Батьки” ірпінської забудови починали з п'ятиповерхівок. Сьогодні такі будинки обросли добудовами та прибудовами, стають подібними на типові перенаселені хрущівки, коли люди не змінюють місце проживання, а самовільно збільшують площі квартир захопленням прибудинкової території і фасадів

У 2014 році після анексії Криму та російської війни на Донбасі в Ірпінь потяглася величезна хвиля нових покупців житла. Альтернатива київським цінам, свіже повітря, настояне на соснових лісах та інші переваги вабили сюди чимало охочих придбати нерухомість.

Після Майдану влада оновилася. Стара чиновницька рать зійшла зі сцени. Прийшла молодь. Ще недавно вони збудували та продали свої перші п'ятиповерхівки, активно підтримали Майдан, а у 2014–15 роках зайняли ключові посади у міській владі. Обіцяли нові парки, збереження лісів і рекреаційних територій, велосипедну доріжку до Києва, створення робочих місць. Але попит на житло ріс, його потрібно задовольняти тут і негайно. Хто ж не підставить кишеню під потік грошей? А отже, всі шляхетно-урбаністичні плани переносилися на потім.

Поряд із п'ятиповерхівками миттєво виросли шістнадцятиповерхівки. На тротуари місця забракло — відчинені двері в магазин їх майже повністю перекривають

«Річ» та «Версаль» уже в Ірпені

Зараз новобудови Ірпеня можна умовно поділити на кілька різних типів. Перший тип мусить мати пафосну назву на кшталт «Річ таун» — місто “по-багатому” (від англ. rich — багатий, — ред.), або «Центральний» чи «Версаль парк». Тут в айдентиці використовуються «рюшки та завитушки», з натяком на наближеність до королівських дворів. Певна категорія покупців цінує ірпінський шик і пафос.

Тут є спільна риса і в архітектурі, і в урбаністиці — двір як суцільний паркінг, бо де мають стояти «карети»? Багато асфальту та бруківки, мінімальні дитячі майданчики, йти до яких слід обов'язково через проїжджу частину, бо тут головне — це авто та те, як воно виблискує. А діти хай дивляться куди йти та загартовуються, долаючи небезпеки змалку.

Той бруд під ногами уже в печінках сидить — ось і втілилася мрія покласти гарний і рівний асфальт у всьому дворі. Дерева не ростуть в асфальті? Та в Ірпені ще ліси соснові залишилися — можна сісти на машину і за хвилину вже там, поки не забудували. З плюсів: просторі та незасклені балкони, що велика рідкість в Україні.

«Річ-мешканці» багаті на інфраструктуру — мають кілька мереж супермаркетів-конкурентів. Не мають школи чи дитячого садочка, але то таке... За даними місцевих активістів, у районі нової забудови є тільки один новий дитячий садок на 56 багатоквартирних будинків. Якщо взяти до уваги, що тут може проживати одночасно від 5000 людей, то район потрібно забезпечити (на основі нормативів) 200 місцями в садочку та школою на 700 місць. Школи немає, тому діти тут створюють додаткову проблему — їх треба возити у віддалені перевантажені школи.

У дворі мало місця для зелених зон, але це ж не головне, правда? Перший поверх має бути якомога вищим, і обов'язково пандус та паркани. Без парканів тут, напевно, хтось втече. Зробити вхід із рівня тротуару — та ні, це не пафосно

Усе, що потрібно для життя — квартира, авто, продуктовий магазин поряд та безплатна автостоянка. Багато хто саме так уявляє наступний етап покращення власного добробуту після хрущівок

Але ж це Ірпінь! Там ще десять років тому у місті були лісові квартали з сосен та дубів, а вулиці прокладали по лісгоспівській розбивці лісу — квадратами просіками 1*1 км. Тут і зараз збереглися назви лісових кварталів: Заповідний, Ластівка, Мужеловський, Сокіл, Зоркий. Вчора ліс, а завтра житловий район.

Лайфхак: як недорого прокласти тимчасову електричну лінію — забиваєте цвях у живу сосну і вішаєте на нього свій кабель. І бетонний стовп не потрібен

Хотілося б дива, але ні. Реальність така, що люди хочуть купувати житло просто зараз, однак не хочуть платити за все, чого вони не бачать, але без чого місто не місто. Наприклад, громадський транспорт, який не може повноцінно працювати серед суцільної житлової забудови. Щоб жити без заторів, в Ірпені має бути змішана забудова, де є і робочі місця в офісах, і адміністративні послуги, і лікування і навчання, культура та дозвілля.

Коли місто є самодостатнім, воно може забезпечити повноцінне різноманіття для більшості щоденних потреб людей в межах 1 км. Коли ж місто формується лише як окремі спальні райони, то щодня тут буде потреба перевозити в годину пік велику кількість людей на значну відстань, що призводить до втрати часу та грошей.

Також Ірпінь поки що не може забезпечити високу якість питної води. Вона дорога, потребує додаткового очищення. Тобто люди отримують товар, який ще треба самостійно доочистити перед використанням. Водоносні горизонти забруднюються через інтенсивність забудови та порушення природного балансу екосистеми.

Тут був ліс, але він не приносив стільки грошей, як житлова забудова, тому з ним довелося розпрощатися

Будівельники в Ірпені чомусь дуже захоплюються штучними покриттями. Їхати в Ірпінь, щоб жити серед бетону? Начебто нонсенс. Але у місті є нові багатоповерхівки, де неживе майже все: бетонна бруківка та асфальт по всьому двору, а також пластикова трава на дитячому майданчику, штучні гойдалки — невже люди втомилися від природи?

На цілий двір одна жива ялинка й кілька тоненьких деревець. Усе решта — бетон та пластик. Добре, що будинок збудований майже по периметру ділянки, тому дерева не потрібні — тінь у дворі дає сам дім

Райські місця. Мода на пішохідні двори

Проте є в Ірпені і тенденція, і попит на пішохідні двори. Ні, тут майже не будують окремі багаторівневі паркінги для авто, просто машини ставлять по зовнішньому периметру будинків на заасфальтованих майданчиках. Так, мешканці бояться за свої автівки, закривають такі автостоянки шлагбаумами, садять охоронців, так само як огороджують парканами та замками двори, якщо там паркуються їхні машини.

Але для цієї категорії українців уже вважається нормальним йти від автівки пів кілометра з важкими пакетами та сумками. А не так, як в інших ЖК — хоп, і припаркувався бампером під вхідні двері.

Містобудівна теорія стверджує, що найбільш комфортна для житла у місті п'ятиповерхова забудова. Тоді більшість мешканців знають своїх сусідів, формується товариська атмосфера, що добре впливає на якість життя.

А ви б хотіли, щоб ваші літні батьки могли без зайвих сходинок і небезпек від авто спокійно гуляти дворами будинків, як у парку?

П'ятиповерхівка (на передньому плані праворуч) дозволяє з вікна кожного поверху чітко бачити подвір'я. Можна не телефонувати дітям на мобільний: Петрику, ходи обідати! А просто покликати з вікна

Ми вже настільки звикли, що новобудова мусить бути від 16-ти поверхів, що не уявляємо, як жити в нових п'ятиповерхівках

Забудова, яка не тисне своєю масою. Низька щільність, сусіди з великою ймовірністю знають одне одного, і громаду простіше згуртувати

Поряд квартал, де поверховість вище, але двори мають більші ігрові майданчики та навіть стадіон для мешканців

А тут і під'їзди з прозорими дверима, без сходинок на вході, ліфтом майже від рівня тротуару — практично сучасна Європа

І новий дитячий садочок тут також є, серед пішохідної зони

Парк як невіддільна частина житлового середовища

Ірпінь в уявленні тих, хто тут бував у піонерських таборах та санаторіях за часів СРСР, асоціюється саме з лісом та парком. Тут і сьогодні залишився цей радянський спадок для тих, у кого ностальгія чи путівка від державних установ.

Санаторій “Ірпінь” береже в собі пам'ять про такий архітектурний стиль, як сталінський ампір. Вождь хотів, щоб правильні архітектори копіювали імператорський стиль Риму, будували для правильних робітників та селян “палаци” для відпочинку

Подібні до цієї споруди санаторії стояли посеред ірпінських лісів, серед надзвичайно ароматного та свіжого повітря

Дивним чином частина санаторіїв збереглася у своєму автентичному вигляді до наших часів. Трохи бідніші піонерські табори пішли під знесення та забудову житлом. Але виник і такий тип нової забудови, який залишає старий сосновий ліс та парк санаторію у спокої

Місто розвиває спільну, не загороджену парканом територію. Тут разом уживається і санаторій з його господарчими спорудами, і новий міський парк з велосипедними доріжками, лавочками, ліхтарями, величезними безплатними дитячими майданчиками, штучними водоймами та місцями для пікніків, яких і у Києві немає. Поряд з парком, звісно, будується надзвичайно щільний житловий район.

Житлові будинки довкола парку — це і свіже повітря, і вид з вікна, і можливість повноцінно бігати, гуляти, відпочивати, оздоровлюватися майже поруч з будинком

Таунхауси — квартири на землі

Є в Ірпені й новий тип житла — блоковані будинки, щось середнє між особняком та квартирою. Тут дуже маленькі ділянки, дуже щільно розміщені свердловини питної води та септики, чи вигрібні ями. Те, що може мати окремий котедж на 10 сотках, увіпхали в 1,5 сотки. Тому про екологічну свідомість, належне використання питної води з водоносних горизонтів чи правильну каналізацію, яка не забруднює довкілля, говорити не доводиться. Покупці на сьогодні не ставлять екологію на перше місце при покупці. Надто, коли йдеться про те, що під землею і не на поверхні. Зате цінують інстаграмний лук будинків — яскравий дизайн дверей, що впадають в око та запам'ятовуються.

Тут є ще одна проблема — тротуар, який нібито призначений для пішохода, одразу став автостоянкою. Сусід до сусіда не зайде в гості, не перетнувшись з машиною. Людям доводиться ходити проїжджою частиною, тут мешканці домовилися і поставили на в'їзді у вулицю шлагбаум. Сумнівне рішення, якщо врахувати, що вулиця є спільною власністю громади Ірпеня і територією загального користування.

Велодоріжка до Києва. Попри те, що в Ірпені рубаються ліси, осушуються болота, торфовища, які формувалися сторіччями — засипаються піском та забудовуються, що не може не впливати на водний режим річки з однойменною назвою Ірпінь, міська влада відкрила велодоріжку до Києва, збудовану обласними коштами.

Читайте також: Наші міста й села вже задихаються від пожеж на осушених торфовищах. Далі буде гірше

З багатьох ракурсів це може виглядати привабливо, і позитив у цьому об'єктивно є, але невирішені проблеми лежать набагато глибше. А їхнє розв'язання коштує набагато дорожче, ніж швидкий марафет, поверхневий благоустрій та блискавичні продажі житла. Ірпінь уже багато років потерпає від слабкої та нерозвиненої інфраструктури (школи, лікарні, інженерні мережі, громадський транспорт), яка потребує величезних коштів, складних рішень. На сьогодні ця проблема явно недооцінена як владою, так і покупцями, завдяки яким Ірпінь стрімко приростає новими мешканцями та втрачає свої ліси і сформовану екосистему.

Також читайте про роман "Клавка" у якому чимало подій відбувається в Ірпені

На завершення.

Нижче – не Ірпінь і не Київ. Такий вигляд матиме новий квартал, який збудують у Копенгагені

Проєкт реалізується за фінансової підтримки Міністерства закордонних справ Чеської Республіки в рамках Transition Promotion Program. Погляди, викладені у цьому матеріалі, належать авторам і не відображають офіційну позицію МЗС Чеської Республіки.

будівництво урбаністика архітектура ірпінь забудова містобудування