Купити елітну квартиру та жити в нетрях. Нинішня забудова Глибочицької і комфортний простір – несумісні

Продовжуємо цикл публікацій, присвячених новітній забудові Києва, попередні статті читайте тут.

При цьому капітально не перебудували водогін, енергомережі, теплові мережі, не збудовано і не планується будівництво жодного дитячого садочку, школи, поліклініки чи закладу спорту або дозвілля. Хоча неважко прикинути, що на вулиці разом з 6000 квартир з'явиться і уже з'явилося щонайменше 15000 мешканців (а отже, мінімум 1500 школярів, 600 дошкільнят та 5000–6000 автомобілів).

Оскільки місцеві жителі вимушені возити і дітей до віддалених шкіл, і самим їздити на роботу – трафік призводить до заторів навіть у межах користувачів самої вулиці. А тут ще є офіси, магазини, виробництва, поліційний ізолятор, бази обслуговування авто СБУ, Управління справами Верховної Ради, гаражі, до яких їдуть ще безліч авто. Після відкриття Подільського мостового переходу, що очікується протягом двох років, транзитне навантаження на вулицю зросте ще більше. Через особливості рельєфу Києва – вулиця оточена горами та крутосхилами – паралельних об'їздів немає. Глибочиця – глибокий яр з річкою, що зараз захована у підземний тунель.

За документами, вулиця в зоні охоронюваного ландшафту Стародавнього Києва, гори Щекавиці, з обмеженням по новій висоті забудови максимум 9 поверхів. Але будують втричі більше – і гора стає крихітною поряд з новобудовами

Але, всупереч здоровому глузду і прикладам сталого розвитку міст, коли градоначальники приймають далекоглядні рішення, тут бачимо приклад короткозорості. Через це швидко з'являється продукт на продаж – квартири, але не з'являється і не з'явиться інфраструктура. З часом, коли всі мешканці заселяться, вулиця, ймовірно, стане в суцільному заторі.

Жодними правилами забудови у розвинених країнах і навіть у пострадянських будівельних нормах не дозволяється будувати лише те, що продається. Для школи потрібна ділянка, співмірна з ділянкою, де втискають 2000 квартир. Очевидно, що школа не може конкурувати за землю із забудовниками. Місто має або викупити приватну ділянку та збудувати на ній школу, або школу збудує приватний інвестор як бізнес-проєкт, з відповідною ринковою ціною за навчання дітей. В іншому разі буде тільки перевантаження наявних шкіл, навчання в коридорах у кілька змін.

Житловий комплекс “Покровський посад” продавався під соусом “фамільна цінність на Подолі”. Тут забудовано 100% ділянки, на дахах п’ятиповерхових будинків і паркінгів – також парковка та маленький дитячий майданчик.

Уздовж вулиці не було й не передбачалося ділянок під інфраструктуру типу дитячого садочка чи школи. Адже ще на початку 2000-х тут були гігантський військовий завод “Артем”, Київська іграшкова фабрика, дріжджовий завод, завод "Промелектроприлад", автобази силових відомств, Українське товариство сліпих, швейна фабрика “Дана”, інші виробництва. На сьогодні більшість з них не працює, будівлі знесені, а ділянки переводять під житлову забудову та забудовують. Понад те, ділянки землі потрібні і для мереж – водогону, каналізації, електрики, теплотраси та газопроводу. Коли скрізь усе приватне і забудоване, то не залишається навіть місця для життєво важливих складових, без яких будинки не можуть експлуатуватися.

Щільна забудова неможлива без інфраструктури

Вулицю міг би врятувати громадський транспорт. Тут понад 100 років курсує трамвай. Раніше він підвозив з віддалених житлових районів робітників на підприємства. На відстані у пів кілометра від протилежних кінців вулиці є станції метро – “Лук'янівська” та “Контрактова площа”, є плани будівництва станції “Глибочицька”, пересадного вузла та станції нової Подільсько-Воскресенської гілки метро, яка мала поєднати густонаселений район Троєщину з центром міста. Проте виходи зі станції, яку, можливо, побудують у майбутньому, не виходитимуть на вулицю Глибочицьку.

Міська влада розводить руками: “Йой, най буде!”

Тут довго стояв паркан з буквами “М”, такий ставило підприємство “Метробуд”, а зараз будинок-стіна на 25 поверхів. Прикметно, що за містобудівними умовами і обмеженнями від міської влади (без них неможливо будувати), дозволено 15 поверхів і зазначено висоту в метрах (60 м). Проста арифметична дія – 60 поділити на 3 – каже, що вийде зайвих і умовно дозволених п’ять поверхів. Але забудовник порахував на своєму калькуляторі, і вийшло 25 поверхів. Може, там висота стель 2,1 м? Менше, ніж у “хрущовці”. Але ні – є поверхи з чотириметровими стелями. Та й хто ж купить у будинку з такими гарними історичними колонами такі неповноцінні квартири? Отже, ні кількість квартир, ні висота будівлі, ні навантаження на міську інфраструктуру не відповідають наданим владою умовам. Але будинок стоїть, паркан з буквою “М” знесли. Міська влада розводить руками: “Йой, най буде!”

Влада вимагала будувати цю “Плазу” в історичній стилістиці Подолу. На 25 поверхівку марно натягувати псевдоколони на фасад – бо від цього вийшла пародія на архітектуру

Ну добре, зате є ж трамвай! Париж за час, коли забудовували житлом Глибочицьку, запустив (з 2006 року) вісім гілок трамваю (майже 100 км колій), ще чотири у процесі. Київ з середини 90-х років прибрав майже таку ж довжину колій зі своїх вулиць, розірвав трамвайний зв'язок через Дніпро.

Попри обіцянки влади до 2021 року реконструювати трамвайну колію на Глибочицькій, очевидно, що цього не зроблено. Мало того, що колія нерівна та експлуатується багато років, через що трамвай вібрує та створює шум на зношеній дорозі, навіть обладнаних зупинок на всю вулицю – чотири. Решта зупинок – це засипаний великим щебенем пісок або порепаний асфальт без навісу і, звісно, без чіткого графіка курсування.

Якісний і сучасний трамвай на хорошій колії – це розв'язання складних транспортних проблем мегаполісів. Зношений трамвай без інфраструктури – недоступний для маломобільних груп населення, не може він конкурувати і за широкі кола споживачів. Містяни радше куплять автомобіль та будуть, сидячи по одному в п'ятимісному авто, стояти в заторах, створювати хмари вихлопних газів та запаркують усі тротуари, ніж пересядуть на старий, хоч і екологічний трамвай, який міг би перевезти скільки пасажирів, скільки поміститься у сотні авто.

Звичайна трамвайна зупинка на Глибочицький, їх таких багато. Табличка з графіком руху, розбитий “тротуар”, засипаний великим щебенем. Виїзд з будівництва, де машини колесами розтягують болото, яке потім курявою лягає на капоти авто та одяг людей.

Трамвай на цій транзитній і одночасно житловій вулиці витісняють приватні авто. Власники не платять за їхнє паркування на тротуарах, які міська влада не ремонтує та не захищає для пішоходів. Велосипедні доріжки тут також поза планами навіть у перспективі

Чи може хаотичний паркінг бути подібним до європейської вулиці?

Нові будинки мають щонайменше 50 років функціонувати без оновлення. Їх уже збудували надійно, гармонійно і подбали про середовище поряд. Чи не подбали. Як це видно на прикладі Глибочицької. Глибокі проблеми тут закладені на багато років уперед.

Тоді як європейські сусіди цінують довготривалі інвестиції, дивно виглядає бажання київських покупців так задорого купити те, що некомфортне, неекологічне, нестале. Коли через п'ять років захочеться щось зробити з вулицею, то буде пізно. Може, хтось скаже: досить тут жити і не мати змоги вийти у чистому взутті на вулицю?

Навіть до припаркованого авто треба дійти, щоб доїхати до шопінг-молу чи на роботу. Адже, навіть якщо ваш ЖК нарешті здали в експлуатацію, то поряд знесли ще один завод чи фабрику і почали нове будівництво, яке ще більш ускладнює трафік. Жодних штрафів за порушення ПДР, заборони паркування на газонах і тротуарах, обмеження на користування приватним транспортом чи просто впорядкованої платної автостоянки. Натомість будівництво комплексів зі сотнями смартквартир, без свого паркінгу взагалі.

Податки з нерухомості сплачуються у місцевий бюджет, за них місто мало б будувати інфраструктуру. На фото – приватний паркінг на міському тротуарі. Пішохідну зебру майже стерли, через неї правильні авто заїжджають на тротуар поряд з зупинкою, а неправильні – паркуються деінде

Неможливо не дивуватися. За купівлею квартири за кілька мільйонів гривень українці готові приїжджати під такий "благоустроєний" відділ продажів. Ба більше, тут уже закінчилися об'єкти на продаж. Напевно, умови можна ще погіршити, якщо вже такий попит

Як могло б вийти, якби діяли будівельні норми?

Виявляється, для правильного будівництва в Україні є купа документів та комп'ютерних технологій, які можуть наперед описати ідеальне місто і прорахувати на віртуальній моделі поведінку машин на дорозі, людей на тротуарах.

Надто щільно будувати не можна, це ж очевидно. Середовище повинно мати безтранспортні зони у дворах, зелені насадження у вигляді дорослих дерев, можливість дитині пішки дійти до школи чи садочку, не перетинаючись з дорогами і тротуарами, що вщерть завантажені автівками. Елементарні продуктові магазини, заклади побутових послуг, кафе та ресторани повинні мати гарні вітрини на перших поверхах зі зручним доступом з широких тротуарів без машин. Здорове і безпечне середовище стимулює тривале та якісне життя.

Широкий тротуар вулиці Глибочицької був стихійно захоплений під автостоянку. Нанесена розмітка, стрілки напрямку руху авто по тротуару, хоча за будівельними нормами і ПДР це звучить як нонсенс. Для пішоходів зробили балкон на рівні другого поверху будівлі.

Проте люди готові від усього цього відмовитися, чи то від безвиході, чи то від надто швидкого темпу життя, коли з'явилися великі гроші, а часу на роздуми і пошуки ідеалу немає. Тому задорого купляють і таке, за ціною від 1500 до 3000 у.о. за м2.

Перепад висот між крутосхилами над вулицею сягає висоти понад 9 поверхів. Будівництво затуляє краєвиди, але якщо з вікна видно зелений схил, це не означає, що там співають пташки. У багатьох місцях хащі використовують для несанкціонованого скидання сміття з гаражів, яке у природі не переробляється сотні років. Також тут стабільно ночують київські безхатьки

Окрім суцільного жахіття, яке панує по вулиці Глибочицькій, є й поодинока оаза упорядкованого скверу. За десятиліття посольство Азербайджану, яке тут розташоване, виростило на схилі сквер ім. Гейдара Алієва. Дорогі гранітні доріжки, полив і стрижка дерев і кущів, скрізь камери спостереження та охоронці. На ніч сквер закривається. Тут гарно, але дійти пішки від новобудови – некомфортно.

Сквер виглядає як коштовність, яку з-за огорожі демонструють людям. Тут тільки один вхід, територія огороджена та закривається на ніч. Пішохідні маршрути не проходять крізь сквер, тому тут майже завжди безлюдно

Будь-яке міське середовище потребує зелених зон. Це і тінь влітку, і місце для прогулянок та відпочинку, і природне середовище для птахів, для дренажу дощової води. На жаль, вулиця Глибочицька майже позбавлена цього. Вздовж неї ростуть висаджені у 70-х тополі, які скидають алергенний пух влітку, а решта часу виживають на узбіччі, перманентно їхнє коріння заливають бетоном та закидають будівельним сміттям.

У сквері ім. Гейдара Алієва зелено, але на одного відвідувача – три охоронці

Чи є перспектива покращення району?

Якщо уявити таку фантастичну річ, як раптове загальне бажання довести вулицю до ладу, то її важко вкласти в одну з прийнятих у Європі систем. Це не квартальна забудова, з пішохідними кварталами, як це є навіть на історичному Подолі вже понад 150 років. Це не радянські мікрорайони, по периметру яких ззовні проходять магістралі, а поряд із зупинками громадського транспорту зосереджені заклади обслуговування. Тут будинки-точки. Точки, які з'явилися на клаптиках землі, заповнюючи їх майже на 100%.

Уже неможливо розмістити школу чи дитячий садок так, щоб він був у межах нормативної пішохідної доступності, щоб було місце для зелених насаджень. Між точковою забудовою ззаду гори – круті схили заввишки з дев'ятиповерхівку. Попереду – тротуари-паркінги та магістраль загальноміського значення. Під землею – залишки річки Глибочиці та зношений колектор для стічних вод.

Якщо прибрати 70% авто з тротуарів, чітко поділивши їх між пішоходами та машинами, це лише трохи покращило б ситуацію. Але і для цього місто як балансоутримувач доріг і тротуарів мало б ще позавчора розробити проєкт реконструкції вулиці. Зробити основним громадський транспорт, замінити зношену трамвайну колію на безшумну, зробити безпечним підхід до трамваїв. Зараз вони їздять по центру вулиці, і пасажирам треба йти від зупинки через дві смуги для посадки. Враховуючи, що остання з рівня дороги, а не зупинки, трамвай високопідлоговий, для пасажирів з дітьми в колясках, для літніх людей та людей з інвалідністю – це непосильна задача.

Зелені зони слід впорядкувати та комплексно розвивати. Залиті бетоном кореневища старих тополь довго не витримують, а місто без зелені – це затоплені вулиці і перегрівання від змін клімату влітку.

Крутосхили вздовж Глибочицької сьогодні абсолютно не вписані в міське середовище. Попри брак парків, скверів і зелених зон, в очах забудовників ця складна за рельєфом ділянка – тільки зайвий клопіт і неможливість отримання прибутку

Гори позаду будинків не мають бути смітниками для непотребу. Тут можна було б розвивати пішохідні маршрути серед дикої, але впорядкованої природи, що виконує роль утримувача схилів від сповзання вниз і розмивання дощами.

Забудовники вважають, що їм не потрібно будувати паркінги. На кількасот нових однокімнатних смартквартир десяток паркомісць у дворі. За хаотичне паркування у заборонених місцях ніхто не штрафує, тому потенційно машини не можуть зникнути з розбитих ними ж пішохідних тротуарів

Чотири рівні пандусів – за рахунок схилів забудовники будують багатоярусні паркінги під частиною будинків. Фактично єдиним комфортним і безпечним варіантом сходити в школу, на роботу чи в магазин – є лише виїзд на авто. Пішоходам тут не місце

Оновлено 12. жовтня 2021 року.

Наш читач написав такий відгук і ми вирішили його оприлюднити:

“Наша молодша донечка ходить в садочок, що розташований в цьому житловому комплексі (Покровський посад). і там є моживість вийти на вулицю не лише на авто. Зі сторони Глибочицької є вхід в житловий комплекс як мінімум з 3 під'їздів. дітки нашої групи саме так і ходять на подвір'я на прогулянку.

Мені батьки діток, які живуть в цьому житловому комплексі, розповіли що є ще вхід в двір зі сторони вулиці Пимоненка. Тобто, є 3 під'їзди для виходу на Глибочицьку та один прохід для виходу/виїзду на вул. Пимоненка. Але, потрібно мати електронну картку-перепустку щоб заходити в двір. Це поширена практика в житлових комплексах щоб перекрити несанкціонований доступ до їх території”

Ось фото одного з під'їздів через який можна вийти безпосередньо на Глибочицьку.

Як бачимо на фото від гугла, цей під'їзд виходить на достатньо високий пандус, тобто про тротуар, звичний для європейських міст тут не йдеться. Простір під пандусом, який, очевидно планувався під тротуар і там навіть поставили лавочку, теж захопили автомобілі.

Більше публікацій про те, як жити у нових житлових комплексах Києва та околиць, читайте тут

Як потрібно будувати, читайте у нашій статті Як Лондон пристосовується до кліматичних змін. Інструкція забудовникам від мерії

абзац будівництво київ глибочицька архітектура Поділ