Презумпція мотлоху. Чому в Києві зникають історичні споруди і як це зупинити

У 2015-му садиба Барбана, як і багато інших старовинних споруд, не потрапила до Державного реєстру нерухомих пам’яток України. Будинок, збудований у 1891 році, наполовину знесли удосвіта в серпні 2021-го. Щоб збудувати чергову 12-поверхівку. Тоді ж, у серпні, долю садиби Барбана розглядали навіть на засіданні Ради нацбезпеки та оборони (РНБО). Постановили відновити зруйновану частину будівлі та провести аудит архітектурних пам’яток по всій країні.

Київська міська рада також відреагувала на скандальну поведінку забудовника: наклала мораторій на реконструкцію будівель в Києві та затвердила охоронний список зі 119 будівель під особливим захистом. Але садиба, що стала приводом для мораторію, до списку не увійшла.

З моменту рішення РНБО минуло три місяці – і нічого не відбулося: ні аудиту, ні відбудови. Щойно стих резонанс, настала черга іншої “жертви”. Садиба Маліна на вулиці Тургенєвській потрапила до “охоронного списку” Київради, але їй це не допомогло. У листопаді будівлю почали розбирати невідомі. Юриста Дмитра Перова, що захищає будівлю, намагалися залякати.

Чому в Києві руйнують історичні будинки?

Туристична концепція Києва стверджує, що місто володіє «величезною історичною і культурною спадщиною». Але, схоже, надовго її не вистачить. Щодо історичних будівель у місті діє «презумпція мотлоху». Їх перебудовують, зносять та замінюють сучасним типовим житлом. Лише одиниці захищені статусом “культурної спадщини”, і навіть він не гарантує, що будівлю збережуть та відновлять.

Для забудовників старі будинки – це спосіб отримати землю в центрі столиці. Оскільки чимало земельних ділянок перебуває у комунальній власності, то купуючи будинок, ви автоматично дістаєте право робити запит щодо оренди земельної ділянки під ним.

А старовинний будинок на цій земельній ділянці можна занедбати та зачекати, доки сам розвалиться. Або й самовільно знести, побудувавши на його місці тисячі квадратних метрів нового житла, яке можна вигідно продати.

Майже 3,5 тис. об’єктів у Києві мають статус «історичної або культурної спадщини» (за даними муніципальної системи Майно). Не всі пам’ятки — будинки. Серед них є, наприклад, пам’ятні знаки, поховання та інші об’єкти. Трохи більше ніж тисяча об’єктів — «щойно виявлені об’єкти культурної спадщини». Їх також не можна руйнувати чи змінювати, але щоб вони потрапили у Державний реєстр нерухомих пам’яток, їх має затвердити Міністерство культури (місцеві пам’ятки) або Кабмін (національні пам’ятки). Нерідко забудовники намагаються оскаржити цей статус у суд, і їм це вдається.

«Зірки» і фонова архітектура

Будинки, які потрапляють в Державний реєстр – «зірки»: проєкти відомих архітекторів, місця, де відбулися важливі історичні події. Але є чимало старих будинків, що не мають статусу, але заслуговують на нього. А також ще більше будинків, які не підходять під критерії для пам’ятки, але є частиною сформованого міського середовища – фоновою архітектурою.

Звичайні старовинні будівлі в центрі Києва теоретично також мають певний захист. Центр міста входить до історичного ареалу, де будувати без узгодження з Мінкультом заборонено. Але забудовники вдаються до юридичних хитрощів, щоб це обійти.

Як це відбувається? Історичний ареал має визначати Історико-архітектурний опорний план, який є частиною генплану. Наразі у Києві немає затвердженого генплану, і тому забудовник може звертатись до суду та стверджувати, що історичні ареали не затверджені, тому можна не узгоджувати будівельних робіт з Міністерством культури та інформаційної політики (МКіП).

На жаль, київська влада не стимулює відновлення та збереження історичних будинків. На руйнування старовинних будівель вона реагує лише тоді, коли є значний резонанс і чимало обурених містян. Захист спадщини не обов’язково має працювати таким чином. Наприклад, у Варшаві всі будинки, яким сто і більше років, автоматично отримують статус цінних і захист від перебудови та недбалого ставлення.

Ми поговорили з архітекторками ініціативи «Мапа реновації» Дашею Корбою та Ксенією Пальцун. «Мапа» займається збором інформації, моніторингом та адвокацією закинутих цінних будівель Києва. Але часто їм доводиться захищати київську спадщину від недбальства та недобросовісних забудовників. Ми розпитали їх, як працює захист історичної спадщини в Києві, які є проблеми і як їх можна розв'язати.

– От ідеш Подолом, дивишся: одна закинута будівля, а за нею друга, третя. І ніде немає якоїсь зібраної інформації про ці будинки, – розповідає Даша про те, з чого все почалося. – Вже тоді була інтерактивна карта «Київські розвалини» від ТЕКСТІВ. Але не вистачало даних, було незрозуміло, хто власник, куди треба йти, щоб говорити про долю будівлі (йдеться про цей проєкт).

Охоронний статус

«Презумпція мотлоху» означає, що будівлі, цінність яких як історичних пам’яток не доведена, не захищені від знесення. Які будівлі зараховують до пам’яток? Наприклад, спроєктовані відомими чи заслуженими архітекторами. Або ті, в яких жили видатні люди.

«Презумпція мотлоху» означає, що будівлі, цінність яких як історичних пам’яток не доведена, не захищені від знесення

Щоб будівлю внесли в список щойновиявлених об’єктів спадщини, потрібно провести історичне дослідження та отримати висновок кандидата або доктора наук зі спеціальністю історія, мистецтвознавство чи архітектура.

Вивченням цінних будівель та підготовкою документів, потрібних для внесення у список захищених, займається науково-методичний центр департаменту охорони культурної спадщини (ДОКС) КМДА. У центрі працює невеликий колектив, що за рік може дослідити та описати менш як сотню об’єктів.

Процедура така: ДОКС або громадські організації готують документи — докази того, що будівля відповідає критеріям пам’ятки, Департамент своїм наказом затверджує її як щойно виявлений об'єкт культурної спадщини. Згодом статус пам'ятки має підтвердити Міністерство культури.

Часто виникає запитання: чому знесли цінну будівлю без статусу?

– Департамент в кінці року затверджує список будівель для дослідження на наступний рік, – пояснює Ксенія. – І коли щось різко починають зносити, департамент не може «гасити пожежу», терміново присвоюючи статус пам’ятки.

Якщо охоронний статус надається вже після руйнування будівлі, забудовник часто це оскаржує. Мовляв, «у мене ж були всі дозволи від міста і тут місто надало охоронний статус».

Можливості департаменту обмежені. А в Києві є сотні, а можливо, й тисячі недосліджених належним чином будівель. Деякі з них заслуговують статусу пам’ятки, але їх знесуть раніше, ніж хтось доведе їхню цінність.

– У департаменті роблять все, що від них залежить, – каже Даша. – Більше запитань до консультативної ради при ДОКС, яка погоджує різні передпроєкти та проєкти реставрації будівель. Наприклад, нещодавно вона погодила концепцію нового бізнес-центру на місці історичної будівлі за адресою Протасів Яр, 3, та проєкт із двоповерховою надбудовою до історичної будівлі на Богдана Хмельницького, 9А.

Реконструкція і реновація, «фасадизм» та надбудови

Одна з типових проблем реставрацій будівель у Києві – це надбудови та «фасадизм». Тобто замість того, щоб максимально зберегти будинок в його справжньому вигляді, забудовники зносять усі стіни, крім фасадної. Потім до неї прибудовують нову будівлю. Ці ілюстрації показують, який вигляд мав би «фасадизм», якби цей підхід застосовували до відомих будівель в інших країнах. Уявімо, як могла б виглядати знаменита будівля архітектора Гауді в Барселоні, «реставрована» у типовому сучасному київському стилі.

Також часто до історичних будівель роблять надбудови, щоб швидше повернути вкладені в будівлю гроші.

– Підтримки для інвестора, який хоче щось реставрувати, на рівні держави немає, – пояснює Даша. – Тож вони й надбудовують, добудовують з усіх боків, щоб заробити на цьому.

Часто забудовники та реконструктори просто не бачать у цьому проблеми – культура збереження історичної спадщини відсутня.

Плутанина в українських будівельних нормах (ДБН) – ще одна проблема. Слово «реконструкція» асоціюється з відновленням та збереження будівлі. Але з погляду українських будівельних норм це не так. У центральному історичному ареалі Києва заборонено нове будівництво, але є «лазівка» — реконструкція. Забудовник може знести майже всю будівлю, йому потрібно залишити лише частину опорної конструкції. Це називатиметься реконструкція. А правки до ДБН у 2019 році дозволяють знести весь будинок. І забудовники цим користуються.

Як можна використати будівлі після реновації

Старі будівлі не обов’язково руйнувати або докорінно їх перебудовувати, щоб вони могли бути корисними місту і людям. Наприклад, в Україні вже багато прикладів успішної реновації промислових приміщень (Артзавод «Платформа», «Промприлад», «Ізоляція»).

Варіантів використання закинутих житлових будинків (особливо дореволюційних) менше — але це можуть бути офіси, невеликі садочки, коворкінги, ресторан чи нове житло.

Гарні приклади реновації в Києві

Навіть в останні роки в Києві з’являються гарні приклади реновації. Наприклад, «Рейтарське коло». Це маленька модерністська будівля в центрі Києва, де раніше були приміщення поліклініки, Спілки письменників України та СПА-салон. Зараз у «Рейтарському колі» відкрилося декілька ресторанів.

Чому це гарний приклад? Інвестори викупили будівлю у попередніх власників, узгодили реновацію з архітектором, що створював будівлю, і знайшли компроміс, який всіх влаштував. Вони відмовилися від надбудови, як планувалося спершу. Примітно, що власники сусідньої будівлі (де була поліклініка), пішли іншим шляхом. Вони не досягли компромісу з архітектором, і яким буде остаточний результат їхньої роботи, невідомо.

Ще один позитивний приклад – реновація ректорату університету Грінченка на вулиці Бульварно-Кудрявській.

Чому історична архітектура цінна і її треба зберегти?

Будівлі – це та частина міста, яка не змінюється дуже довго. Навіть «незіркові» будівлі потрібно зберегти, бо вони також формують унікальне обличчя Києва.

– Усі дореволюційні будівлі були створені за унікальними проєктами, – каже Ксенія. Врешті фонова архітектура формує візуальний образ міста, до якого звикають жителі й за яким його впізнають. Гортайте фотографії нижче, щоб побачити, що залишитися від міста, якщо прибрати фон і залишити лише кілька “музейних експонатів”.

Стратегія захисту спадщини міста

Архітекторки вважають, що зараз важливо зібрати та систематизувати дані про усі історичні будівлі, що є в Києві. Щоб розуміти, скільки їх, у якому вони стані. Інакше вони або поступово розваляться без догляду і реконструкції, або їх тихцем знесуть якоїсь ночі.

– Місту потрібна стратегія збереження архітектурної спадщини з описом проблем і цілей, – наголошує Даша.

Ще одне важливе питання – це участь міської влади у реставрації історичних будівель. Нині це завдання інвестора, якому часто вигідніше просто знести таку споруду.

Та сама проблема з комунальними будівлями. Наприклад, лікарня швидкої допомоги на Рейтарській, 22, також стоїть закинутою десятиліттями. Будівля в комунальній власності та на балансі у Київського міського клінічного ендокринологічного центру. Грошей на реставрацію чи бодай протиаварійні роботи у лікарні немає.

– Усі знають про цю проблему, але ніхто нічого не робить, – підсумовує Даша.

Як можна підтримувати реновацію?

Підтримувати ремонт і відновлення історичної спадщини можна по-різному. Наприклад, у США чи Німеччині є податкові пільги, гранти та позики на реновацію.

Але у Києві немає ані державних, ані муніципальних програм підтримки реновації старовинних споруд. Поки є лише тотальна житлова забудова і колосальні нагальні проблеми з міською інфраструктурою, що нею спричинені. Грошей (та й бажання) вкладати у збереження історії у міської влади, здається, немає. Але депутати та чиновники – лише представники містян. Саме жителі мають визначати, як розвиватиметься столиця. Якщо вони будуть цікавиться історією свого міста і вимагати від влади зберегти архітектурну спадщину міста — у Києва залишиться впізнаване «обличчя».

історія київ архітектура будівля пам'ятка Барбана