Микільська Слобідка: чому на фантастичній місцевості будують чергове чортзна-що

Квартири біля Дніпра – гарантовано приваблива столична нерухомість. Якщо поряд метро, то район має всі шанси стати комфортним та дорогим. Але Микільській Слобідці неподалік станції метро «Лівобережна» не пощастило.

Продовжуємо наш цикл про сучасну київську забудову. Інші статті про це читайте тут

У потенційно респектабельному районі сьогодні стоять 25–30-поверхові недобудови з тисячами квартир із краєвидом на Дніпро. Єдина дорога перекрита активістами, що не пропускають будівельну техніку, а прибережна зона поступово стає заасфальтованим та щільно запаркованим спальним районом, де збоку є берег якоїсь водойми. Садочки, школи, міський транспорт? Нема і не планується.

Міська влада виділила ділянки біля річки під будівництво у 2005 році (пляжні кафе і яхт-клуби, до трьох поверхів). Раніше там були пляжі та промзона. І почалося: будівництво житлових комплексів біля самої води, перевірки, підробки документів, адміністративні та кримінальні суди, апеляції та касації, арешти земельних ділянок, протести активістів, перевантажена розбалансована інфраструктура, будівельники-тітушки.

Уся прибережна територія на Микільській Слобідці розділена на 14 окремих ділянок, навколо кожної – кілька десятків судових справ, що тягнуться роками. Заїзд, який перекривають барикадами місцеві – спільний, і може виникнути враження, що люди проти всього одразу, зокрема нових облаштованих набережних (без парканів і кодових замків) з прогулянковими доріжками, газонами з автополивом, дитячими майданчиками без доступу автомобілів.
Це створено коштом забудовника біля новобудов на місці будівельного комбінату і коштом міста на іншій, більшій частині. Міський благоустрій, попри чималу вартість, погано обслуговується.

Попри задекларований план (відображений у виданих департаментом містобудування й архітектури містобудівних умовах і обмеженнях та цільовим призначенням ділянок), міська влада є радше пасивним спостерігачем, ніж активним діячем, який встановлює законні правила гри та стежить за їхнім виконанням.

Ділянки на Микільській Слобідці та їхнє призначення:

Забудована досі не введеними в експлуатацію 30-поверхівками нині збанкрутілого забудовника «Укрбуд». За цільовим призначенням тут досі дозволено будувати заклади інфраструктури на три поверхи. Перед будівлями – «зона здоров'я», облаштована до Євробачення у 2017-му.
Ділянка, надана у приватну власність, фактично пляжна зона, яка сьогодні обнесена колючим дротом. Там тривають протистояння між мешканцями та спортсменами в помаранчевих жилетах, які відстоюють інтереси забудовника, що хоче там збудувати три будинки по 25 поверхів.
Ділянка з новозбудованим ЖК «Русанівська гавань», будівництво майже завершене, квартири розпродані сотням приватних власників, але не введено в експлуатацію (неможливо заселятися на законних підставах, проблеми з комунікаціями).
Метро «Лівобережна».
Кафедральний храм УГКЦ.

До 2005 року ці 40 гектарів столичної території були освоєні приблизно на 1/7. Тут діяв Дарницький комбінат будматеріалів і конструкцій, який забезпечував потрібні темпи будівництва житла в часи пізнього УРСР.

У двох кілометрах, поряд з метро «Лівобережна», Лівобережний центр – житловий район, садочки, школи театр, пошта, великий дитячий універмаг, супермаркет, готелі та безліч недобудів, які мали бути офісами. У 2000-х збудовано головний кафедральний храм греко-католиків України. Також поряд – Міжнародний виставковий центр, що приймав Євробачення.
На березі Дніпра певний час функціонував причал річкового трамвая, який мав возити пасажирів як міський транспорт, з Подолу, правого берега Києва, а основу набережної становлять пляжі та зона здоров'я – з тренажерами, скейтпарком.

Як доїхати до Микільської Слобідки?

Попри близькість до метро, дістатися до прибережного мікрорайону непросто. Транспортна система у цьому районі розвивається стихійно. Є дорога до колишнього заводу залізобетонних конструкцій, вздовж неї – стихійний паркінг. Так і буде найближчими роками. Міського плану цієї території немає, а отже немає бачення того, як будуватимуться дороги, тротуари та де пролягатимуть маршрути громадського транспорту.

Сіро-помаранчевою штриховкою (у центрі фото, на березі ріки) позначений вже забудований район на схемі нового генплану Києва. Вулично-дорожня мережа там відсутня

Громадський транспорт на цій ділянці також відсутній (мапа з ще не затвердженого нового генплану Києва)

Землю виділяли під яхт-клуби та кафе

У 2005 році, за часів мера Омельченка, у Києві активно виділяли під забудову землю вздовж Дніпра, де були або промзони, стихійні звалища, або дикі пляжі, зарості та місця для риболовлі. Цільове призначення землі зазначали нейтральним, щоб не наразитися на зайві протести, – під створення відпочинкової інфраструктури, кафе, ярмарків, яхт-клубів (до трьох поверхів заввишки). Нічого ж ненормального ніби немає? Було занедбано – стане для людей, облаштовано.

Передбачалося, що з часом у генеральний план будуть внесені зміни (які, зокрема, забезпечать план розвитку потрібної інфраструктури – будівництво доріг, водогону, каналізаційної мережі, електропідстанцій і теплотрас).

Зліва на фото – новий щільний мікрорайон на кілька тисяч мешканців. Справа на фото – бетонна стіна у воді. Раніше тут був природний пологий берег, але буквально кілька років тому через забудову його також забетонували

До річки від паркану з колючим дротом – менше ніж 50 метрів. Власники ділянки «воюють» з місцевими жителями та збираються зводити нові висотні житлові будинки

В Європі, як і в усьому світі, так званий waterfront – краєвид на місто з води – це найдорожчі ділянки, найкраща нерухомість. Тут мав бути український Дубай? Багато візуалізацій зображували причали для яхт, дерев'яні настили та бетонні швартувальні стінки.

Навіть якщо вважати, що через столицю України протікає не Дніпро з притоками та затоками, а окремі річки (а так вважають забудовники, бо відступ від Дніпра 100 метрів, а від малої річки – 50), великі і малі, які виглядають як спільне водне русло, то будівництво трьох хмарочосів майже біля води і бетонної стіни-набережної, з насипом у кілька метрів, замість пологого піщаного берега, збільшить і без того пекельний стан екосистеми Дніпра – головної прісноводної артерії України

Але щоб вийшло респектабельно, як біля Женевського озера, потрібно дотримуватися законодавства й обмежень. І тут важливо поставити собі запитання: чи давало законодавство відповіді на усі питання щодо забудови цих ділянок з фантастичним потенціалом?

Водний кодекс забороняє будувати у прибережних захисних смугах (ПЗС). Але щоб точно знати, де вони проходять, треба замовити та погодити в усіх інстанціях та з генеральним планом проєкт землеустрою ПЗС по всіх ділянках берега Дніпра у межах населених пунктів.

Потім встановити межі ПЗС на місцевості, закріпити кожну ділянку за балансоутримувачем (у Києві це може бути комунальна власність під управлінням комунальних підприємств з благоустрою, районних адміністрацій та КП «Плесо», що утримує водні об’єкти Києва та їхні береги), передбачити кошти на обслуговування.

Що буде, коли спочатку дати сигнал, що береги можна забудовувати, а потім довго затягувати з визначенням конкретних меж захисних смуг, не давати вичерпні пояснення: що саме і якої щільності та поверховості можна будувати, не показувати на кадастровій карті режимів використання та не скласти чітких списків, що можна робити, а що заборонено?

Отже, у 2005 році міська влада дала старт оформленню фізичних меж ділянок під забудову на березі Дніпра (з відступом від води на 50–100 метрів з розділом Дніпра на складові частини, щоб задіяти норми про малі водойми), їх продажу та передачі в оренду, а в 2011-му прийняла рішення про створення історичного ландшафту київських гір та долини Дніпра, що обмежує або повністю забороняє будівництво на берегах.

Проєктна документація 2005–2006 років, коли було розроблено проєктну документацію на забудову Микільської Слобідки у Києві. Ласий шмат землі тоді був вільний від багатоповерхової забудови, але частково був зайнятий виробничими приміщеннями заводу залізобетонних виробів. Зліва на проєктному зображенні – будівлі, які могли б там з'явитися, на думку міських проєктувальників

Літо 2021 року – «спортсмени» в жилетах і касках будівельників проштовхуються крізь заслін з місцевих мешканців, заводять на ділянку будівельну техніку

У результаті маємо хаос.

Спочатку місто вклало кошти в облаштування пляжів і спортивних майданчиків, до яких звикли люди. А потім інші люди приведуть тітушок, поставлять паркан з колючим дротом, і почнеться тривале протистояння з бійками, поліцією, судами, муніципальною вартою та активними мешканцями сусіднього багатоквартирного житлового району Микільська Слобідка, збудованого у 200 м від Дніпра (тобто його затоки – Десенки) у 80-90-х роках.

Територія відпочинку стала місцем постійних сутичок, а вже збудовані тисячі квартир так і не введені в експлуатацію, люди не отримують документів на власність. Кількість судових справ у касаційних, апеляційних і Верховному суді перевалює за сотню.

Спочатку міські чиновники видають приписи про порушення містобудівних норм, зупиняють будівництво і навіть за позовом ДСНС накладають арешт на земельні ділянки, а потім роками забудовник скасовує й оскаржує ці рішення. Ось і ось – лише дві з сотень судових справ щодо цієї забудови.

Через 15 років після прийняття проєктних рішень на території заводу залізобетонних виробів на березі Дніпра (чи то його затоки – річки Десенка) з'явився великий житловий район, який досі не введено в експлуатацію, тривають суди про зняття арешту із земельної ділянки

Для будівництва нових житлових районів замало самих земельних ділянок, виділених депутатами Київради у приватну власність. Також мало одних лише суперечливих записів про цільове призначення землі – для будівництва та обслуговування об'єктів інфраструктури.

Хто заплатить за інфраструктуру?

Навіть якщо, користуючись недосконалістю законодавства, вдавати, що пляжне кафе чи одноповерховий павільйон для зберігання лежаків – майже те саме, що три житлові будинки на 2000–3000 мешканців, то від цього середовище не стане комфортним і комплексно розвиненим.

Навіть якщо вважати місцевих активістів проплаченими працівниками конкурентів/вимагачами відкатів, квартир на шару, старими конфліктними заздрісниками, яким просто немає чим зайнятися, – від цього не стане краще.

Блокпост на дорозі. З літа 2021 року місцеві мешканці прилеглого житлового району 80-х виставили на міській дорозі барикаду та активізуються при спробах забудовника проїхати до своєї приватної власності. Логічно, що забудовник посилить у майбутньому навантаження на цю дорогу – нею будуть їздити сотні нових покупців квартир. Мешканцям приватних будинків це не подобається. Поки квартири не збудовані, суб'єкт, якому протидіє громада – один, забудовник. Міська влада в цій ситуації займає позицію спостерігача

Місто не може складатися виключно з муляжів, які показують у пунктах продажу майбутніх квартир. Коли люди бачать гарну пластикову коробку з мініатюрними вікнами та підсвіченими лампочками, вони думають, що це і є будинок, готовий для життя. Але будинок без дороги достатньої ширини, без громадського транспорту і веломережі, включеної у загальноміську систему, без водогону з цілодобовою подачею чистої води, без каналізації та стабільної електромережі – це коробка, не набагато функціональніша за пластиковий макет.

Для повноцінного функціонування будинку потрібно щонайменше ⅔ вартості вкласти в розвиток інфраструктури.

Для повноцінного функціонування будинку потрібно щонайменше ⅔ вартості вкласти в розвиток інфраструктури

Хто за це платить? Місто своїм коштом інфраструктуру не створює. Покладатися на те, що це зроблять забудовники, – наївно.

Згадаймо про перевантажену і зношену Бортницьку станцію очищення стічних вод, яка обслуговує весь Київ та постійно нагадує про відсутність фінансування на виживання, не кажучи про повноцінний розвиток та оновлення.

Теплотраси міста також не нові, для киян є нормою пізнє ввімкнення центрального опалення восени, відсутність гарячої води влітку, чималі тарифи, які все одно не дають системі сучасно розвиватися.

Школи, дитячі садки, лікарні, інші некомерційні заклади інфраструктури так само вимушені конкурувати за земельні ділянки. Зараз забудовнику вигідно збудувати житло й абсолютно не вигідно будувати все перелічене, а місто не має важелів впливу, щоб це змінити.

Ситуація погіршується тим, що забудовники мають достатньо грошей, щоб провести частину своїх депутатів у міську раду і все залишати, як є, без змін, паразитуючи на наявній інфраструктурі.

Розвивати інфраструктуру – дуже дорого. Якщо вимагати цього від забудовника, це означає, що його прибутки будуть меншими, але й квартири стануть дорожчими.

забудовники мають достатньо грошей, щоб провести своїх депутатів до Київради і паразитувати на наявній інфраструктурі

Чим же спокушають забудовники покупців? Чому за очевидних проблем з інфраструктурою і навіть отриманням прав власності вільних квартир немає у продажі? Чому з одного боку – протестувальники-сусіди, які живуть тут 30–40 років, а з іншого – нові власники квартир, за які вони заплатили, але не отримали документів? Чи бачили покупці, що і де вони купували? Чи розуміли, що дозволів немає, а інфраструктура сама собою не з’явиться?

Місто хоче викупити проблемну ділянку

Найпроблемнішу ділянку (вул. Микільсько-Слобідська, 7-9), за яку триває силове протистояння, міська влада готова викупити у приватного власника для суспільних потреб. За відповідний намір 18 листопада 2021 року проголосували 85 депутатів Київради (більшість від 120). Тепер власник має дати згоду. Після експертної грошової оцінки почнеться процедура викупу.

Одна з причин протистояння – численні судові спори про те, чи справжні містобудівні документи, про скасування дії приписів щодо зупинки будівництва. Ще й архів департаменту містобудування й архітектури після пожежі не може надати оригінал містобудівної документації, копія якого є у забудовника.

Також відкриті кримінальні справи про самоправство та початок будівельних робіт без дозволів, визнання прокурором Київської місцевої прокуратури № 4 цих земельних ділянок речовим доказом у кримінальному провадженні

Найгостріше протистояння відбувається навколо цієї ділянки, огородженої парканом з колючим дротом. Перед ділянкою піщаний пляж з навісами та бігова доріжка, зроблені коштом міста. Поряд – уже збудовані та не введені в експлуатацію будинки, а тут лише пісок та будівельна техніка

У відповідь на протести власник вивісив інформаційний плакат, на якому написано, що у першу чергу планується будівництво дитячого садочку. Хоча на ділянку завезено бурове обладнання та частини паль саме для висотного будівництва.

Але ринкова вартість ділянки може виявитися такою, що собівартість перебування дитини у гіпотетичному садочку для міського бюджету (а отже, платників податків) становитиме від десяти тисяч доларів на місяць. І рішення міської влади перекласти ці витрати на платників податків може виявитися зовсім нелогічним.

Хоча шкіл і садочків у цьому районі, щільно забудованому новими житловими комплексами, катастрофічно бракує.

Бетон замість пляжів

Українські річки мають унікальну перевагу перед багатьма європейськими – приємне піщане дно та піщані пляжі. Дніпро – не виняток. Кияни люблять ніжитися на пісочку біля своєї річки.

Але що роблять забудовники? Заганяють берег у бетон. Бо їм так вигідніше. Піщаний берег гуляє туди-сюди на пару метрів, а бетон – фіксований, і його можна висунути в річку, збільшивши свою ділянку. Тому там, де могло б бути унікальне, з урахуванням місцевої природи та традицій, рішення – маємо бетон у воді.

Був пісок і комиші, адже це не колишній порт, а природне річище затоки Чорторий. А стала бетонна стіна у воді. Влітку під нею, як і скрізь у Дніпрі в районі Києва, зацвіте вода, а якщо буде сильна спека, то може і смердіти, як було поблизу подібних бетонних ділянок минулого літа. Потрібно враховувати, що клімат змінюється, і щоб пристосувати життя в ці нові кліматичні реалії, потрібно якомога більше зберігати зелені та природних ландшафтів

Береги, вільні від бетону, могли б бути природним фільтром для води, частиною екосистеми. Але у цілій низці рішень і вчинків влади, забудовників і покупців такої проблемної забудови годі шукати логіку та послідовність. Економіка хоче захистити гроші від знецінення, інвестувати їх у нерухомість, яка могла б мати ознаки цінної навіть за світовими мірками. Але низка обставин робить таке інвестування надто ризикованим і токсичним у прямому розумінні цього слова.

Багато взаємозаперечних факторів усе ще мають ключовий вплив на місто, де переважає популізм.

Забудовник збудував «прилизану» набережну, попри те, що не було чіткої межі між водою та сушею і його приватна земля не охоплює цю територію. Понад те – комунальні служби також не мають її на балансі. Отже, хто доглядатиме – невідомо

Як у Європі?

Подивімося на дві країни, в яких є багато набережних. Еталонну Данію, де, як пишуть, один з найвищих індексів щастя у світі, і на сусідню Польщу.

Новий квартал у північній частині порту Копенгаген. «Звідси лише 15 хвилин на велосипеді до Ратуші в центрі», – йдеться в рекламі

Малоповерхова забудова у Данії та «людиноцентрична» набережна – комфортне й безпечне середовище, поєднане з розвиненою і різноманітною інфраструктурою.

Проєктна візуалізація нового району в Копенгагені. "Лише 15 хвилин велосипедом до центру", – стверджує місцева реклама.

Дерево для оздоблення набережної – найкращий матеріал. Данці багато працюють з натуральними матеріалами. Вміють забезпечити їхню атмосферну стійкість і вважають нормою старіння дерева, зміну кольору на сірий і зелений. В Україні низка міфів і фобій базується на тому, що апріорі ніхто не буде регулярно оновлювати й обслуговувати зовнішнє оздоблення – фасади, покриття набережних. Тому вони мають бути вандалостійкими, «вічними» і завжди бути на вигляд гламурними, попри погані умови.

Перевагу віддають імітаціям, пластику, що зображує дерево, чи просто бетону як символу стійкості навіть після ядерного вибуху.

Проєктне зображення. У Данії хочуть зробити парк із плаваючих островів. Гарний приклад креативного підходу до створення місць відпочинку на воді. Рік тому був один такий острів

Ми писали про цей проєкт тут

У Польщі все скромніше, але відповідає світовим трендам адаптації до кліматичних змін.

Попри щільну забудову центру, береги Вісли у Варшаві залишаються у природних формах. Місцеві журналісти пишаються тим, що Варшава має найзеленіших берег серед європейських столиць

«Найкрутішою є бігово-рекреаційна доріжка вздовж берега річки. Серед дерев із краєвидом на місто чи Старе місто можна гуляти, бігати, кататися на велосипеді, взимку бігати по перетнутій місцевості. Варто взяти міський велосипед і прокататися.

Пляжі – це хіт! Ви можете позасмагати та влаштувати пікнік на піщаних ділянках…. Є також більш затишні куточки та менш піщані пляжі, де можна розпалити багаття у відведених місцях», – пише видання WarszawaWarsaw. На жаль, це не про Київ, хоча Дніпро і його пісок, острови, затоки та вода – набагато розкішніші, ніж у Вісли. Слідів свіжої висотної забудови, як і будь-якої іншої, там теж немає.

Замість післямови

На жаль, київський приклад демонструє системну проблему – постійне приховування реальних планів. У рішеннях про виділення землі йдеться про значно меншу щільність забудови, тож вкладення в розвиток інфраструктури теж істотно занижені.

Далі – шляхом самоправства і шахрайства – будується тільки те, що можна швидко продати (у 5–7 разів більше можливого). Через це середовище виходить розбитим на фрагменти, не пов'язані інфраструктурою. 25–30 поверхів житла бачаться негуманно.

У рішеннях про виділення землі йдеться про значно меншу щільність забудови, а отже, й менші вкладення в інфраструктуру. А будується у 5–7 разів більше

Особливо відчуття явного дискомфорту створює контраст між квартирою і зовнішнім середовищем, де немає майже нічого придатного для повноцінного життя та розвитку, попри те, що місця забудови є унікальними як у природному, так і в містобудівному значенні.

житло київ дніпро архітектура забудова