Єдиний спосіб уникнути краху комунальної інфраструктури - масове створення ОСББ

Оскільки ми технічно не можемо вмістити усе дослідження в одну статтю публікуємо його в скороченому вигляді. Повний текст читайте тут

Стан житлово-комунального господарства (ЖКГ) в Україні не задовольняє ані мешканців, які отримують неякісні послуги, ані державу, яка виплачує величезні дотації та субсидії. Зношеність основних фондів галузі подекуди сягнула критичної межі, що загрожує техногенними катастрофами, які вже час від часу трапляються.

Але необхідні системні перетворення часто намагаються підмінити суто технічною модернізацією або звести до підвищення тарифів, аби вони покривали собівартість послуг, з одного боку, та забезпечували можливість капіталовкладень у реконструкцію та оновлення мереж і обладнання – з іншого.

Треба визнати, що такі технічні заходи є здебільшого необхідними.

Однак, вони в жодному разі не є достатніми. Навпаки, передумовою успішності таких заходів є глибоке реформування «правил гри» у всьому секторі, тобто інституційна реформа. Центральним питанням цієї реформи є майнові права на самі будинки та їхні окремі частини, на підприємства системи ЖКГ , на комунікації та на пов’язані з усім перерахованим земельні ділянки.

Друге важливе питання – регулювання діяльності природних монополій – потребує низки специфічних рішень, але і його неможливо вирішити без повноцінного представництва інтересів споживачів, яке у свою чергу теж потребує насамперед чіткого визначення майнових прав, хоча і не зводиться до нього.

Отже, корінь проблеми – саме в інституціях, а не в технічних моментах.

Проблеми походять із радянських часів, коли сектор ЖКГ (як і решта економіки) розвивався неприродним шляхом. Утворилася нестійка асиметрична структура майнових прав, якої дотепер не вдається позбутися. Приватизація квартир як окремих об’єктів права власності, а не як часток в будинках як цілісних майнових комплексах не лише не вирішила проблему, а навіть поглибила її.

Самі будинки при цьому залишились у фактичному управлінні старих комунальних ЖЕКів або перейшли в управління до новостворених приватних. Ці монопольні управителі, користуючись відсутністю альтернативи, фактично силою, без будь-яких правових підстав, нав’язують свої послуги співвласникам будинків.

Виходячи з цього, головна сутність реформи має полягати у створенні правових та інституційних умов для ефективного представництва власників квартир та нежилих приміщень у будинках, що могли б вирішувати питання управління спільною власністю та представляти інтереси споживачів у відносинах з постачальниками послуг. На сьогоднішній день таке представництво можливе лише в рамках статутної діяльності ЖБК чи ОСББ, але ці інституції не позбавлені численних недоліків.

По-перше сектор ЖКГ безпосередньо впливає на якість життя всіх громадян. Це означає, що позитивні зрушення будуть одразу відчуті та винагороджені політично.

По-друге, спосіб взаємодії громадян з організаціями, які безпосередньо опікуються їхніми спільними проблемами в комунальному господарстві, є мініатюрною моделлю взаємодії з владою як такою.

Зокрема, самоорганізація на цьому рівні є типовою «демократією знизу». Беручи на себе управління своєю власністю та самостійно домовляючись з постачальниками послуг через механізми колективного прийняття рішень, мешканці багатоквартирних будинків тим самим починають утворювати саме ті «горизонтальні» зв’язки, на яких тримається сучасне суспільство, та позбавляються рабської залежності від влади.

По-третє, цей сектор відіграє вагому роль в економіці. Горезвісна неефективність використання ресурсів призводить до величезних втрат,

ОСББ мали б стати своєрідною школою демократії та громадянського суспільства для більшості громадян України.

Утім, як це завжди трапляється із системними реформами, існуючий порядок наразі вигідний певним впливовим групам. Монополісти звикли до зайвих коштів, які вони стягують за обслуговування будинків. За рахунок непрозорості тарифів на обслуговування будинків та теплопостачання, а також «ножиць» між цінами на газ та електрику для різних категорій споживачів причетні особи отримують ренту.

За радянських часів систему постачання послуг було побудовано з розрахунку на «комунальність» замість автономності. При цьому не було передбачено ані можливості індивідуального відключення неплатників, ані індивідуальних вимірювальних приладів, ані індивідуального регулювання споживання тепла. Переобладнання потребує чималих обсягів фінансування і в багатьох випадках є нерентабельним.

Старі будинки потребують капітального ремонту. Кошти на нього нібито закладалися у «квартплаті» за радянських часів, але насправді виділялися просто з бюджету, який субсидував утримання житла відповідно до комуністичного принципу «за потреби». Співвласники старих будинків, які не бачили ремонту вже 20 і більше років, у своїй більшості є людьми малозабезпеченими та позбавлені можливості самостійно профінансувати капітальний ремонт, тому потребують співфінансування з боку держави як колишнього власника.

Більшість необхідних реформ було передбачено Програмою Президента. Однак, під тиском зацікавлених впливових груп реформи відкладаються та вихолощуються.

Нав’язується концепція «управляючих компаній» (УК) — з одночасною критикою ОСББ та ЖБК, серед яких нібито лише деякі є успішними, а в цілому люди начебто нездатні самостійно здійснювати ефективне управління та обслуговування своїх будинків. Не кажучи вже про те, що УК насправді не є альтернативою ОСББ.

Концепція УК вже довела свою неефективність у Росії. Вона небезпечна тим, що не створює ефективної противаги монополістам та гальмує визначення і врегулювання майнових прав на спільні частини будинків та їхні земельні ділянки.

Хибною також видається спроба підмінити контроль за монополістами з боку споживачів державним централізованим контролем.

Предмет реформ: у чому проблема?

З точки зору економічної науки у сфері ЖКГ завжди присутні два види проблем: питання прав власності (майнових прав) та питання ринкової влади (природної монополії). У випадку колективної власності також з'являється проблема керування спільним ресурсом.

У зв'язку з цим правовідносини та регулювання у сфері ЖКГ покликані врегулювати два взаємопов’язані види відносин.

Відносини щодо майнових прав встановлюють симетрію прав та обов’язків (і відповідальності) щодо об’єктів, які забезпечують придатність власне житла (наприклад, квартир) для проживання. Під'їзди, дахи, стіни, прибудинкові території, технічне оснащення будинків, паркінги тощо – все це значною мірою визначає якість життя та ринкову вартість житла. Але на сьогодні або формальні майнові права на ці об’єкти відсутні (тобто вони належать невідомо кому), або фактичні права зосереджені в руках у структур, слабо зацікавлених у задоволенні потреб мешканців. Реформи мають створити механізми такої зацікавленості.

Регулювання природних монополій покликане запобігти зловживанню монопольним становищем з боку постачальників послуг водопостачання, каналізації, тепла, електрики та газу. Проблема полягає у тому, що ці послуги є товарами першої необхідності, і водночас замінники для них або відсутні взагалі або дорогі та незручні. Їх купуватимуть навіть за дуже високу ціну, хіба що споживатимуть трохи менше, і то, якщо для цього є технічна можливість. Отже, монополіст має стимул завищувати ціну та зменшувати обсяги виробництва.

Але чіткої та прозорої методології, яка б дозволяла об’єктивно встановити «справедливу» ціну на послуги монополіста, не існує. Більше того, інформація про реальні витрати – та особливо можливість їх зменшувати – є асиметричною: монополіст володіє нею, але не зацікавлений ділитися з регулятором.

До того ж між ними можлива змова («захоплення регулятора») проти інтересів споживачів. Отже, питання тарифів – це передусім проблема створення дієвого регулятора, який би узгоджував інтереси як споживачів, так і самих монополістів, але робив це відповідально, з урахуванням необхідності у підтриманні та удосконаленні обладнання.

Однак, кінцеві споживачі послуг розпорошені, а, як показала практика, принаймні в умовах України представники влади, як центральної, так і місцевої, недостатньо ефективно уособлюють їхні інтереси. Тому захист інтересів мешканців у перемовинах з природними монополіями потребує інших видів самоорганізації. У свою чергу об'єднання для захисту спільних інтересів наштовхується на відому проблему колективної дії.

Світовий досвід

Існує декілька стабільних моделей організації сфери ЖКГ у багатоквартирних будинках з точки зору майнових прав.

Найбільш простою формою є будинок в одноосібній власності фізичної чи юридичної особи (в тому числі той, що перебуває в державній або муніципальній власності). Це може бути приватний прибутковий будинок, збудований із метою здачі квартир у довгострокову оренду.

У муніципального житла теж єдиний власник – місцева громада. Але, на відміну від приватних власників, громада не має на меті отримання прибутку, а також не має конкурентів. Натомість призначення такого житла є суто соціальним: надання притулку бідним, які не здатні сплачувати ринкову ціну.

Частина будинків є так званими «сусідськими товариствами» у формі кондомініумів, квартирних товариств чи кооперативів. Це кондомініуми, у яких квартири та/або нежитлові приміщення є приватною власністю мешканців, а все інше є спільною частковою власністю. Тобто кожний власник чи співвласник квартири володіє часткою у кожному з цих приміщень пропорційно до площі свого житла, але без виділення в натурі. Кондомініум як юридична особа не має власного майна і є лише представником інтересів співвласників та розпорядником щодо їхніх майнових прав. У класичному квартирному товаристві квартири та/або нежитлові приміщення також є приватною власністю мешканців, а все інше є власністю юридичної особи, створеної винятково співвласниками, які мають у цій юридичній особі кількість акцій, що відповідає їхнім часткам у будинку як цілісному майновому комплексі.

Великою перевагою таких форм колективної власності є приватна власність на квартири та/або нежитлові приміщення. Це дозволяє мешканцям пристосовувати їх під свої потреби та створює зацікавленість у довгострокових покращеннях. Так само жителі спільно зацікавлені в підтриманні самого будинку та прилеглої території в належному стані, поліпшенні якості послуг з обслуговування та контролі над ціноутворенням природних монополій.

Ні ЖЕКи, ні валада не мають жодних стимулів утримувати житлові будинки в належному стані

Кондомініуми чи квартирні товариства представляють інтереси мешканців у відносинах із владою та постачальниками послуг. Будинки, в яких є кондомініуми та квартирні товариства, зазвичай споруджуються у кращих місцях та кращої якості, ніж прибуткові будинки, тому в них вища вартість житла разом з правилами внутрішнього розпорядку, вони є природним захистом від асоціальних елементів.

Але слабким місцем кондомініумів та квартирних товариств є проблема колективної дії. Кондомініуми та квартирні товариства частіше формують у відносно невеликих (кілька десятків квартир) будинках, а оселяються у них переважно не дуже мобільні люди середнього віку та достатку. Утім, є чимало успішних і великих кондомініумів та квартирних товариств.

Частина будинків є кооперативами, де весь будинок належить кооперативу як юридичній особі, а мешканці у свою чергу є членами кооперативу та мають право конкретного користування своїми квартирами та/або нежитловими приміщеннями.

На практиці алгоритми прийняття рішень щодо всіх цих видів колективної власності практично не відрізняються — це голосування частками у спільній власності за правилами, прописаними в статутах кондомініуму, квартирного товариства чи кооперативу.

Форму власності та організації мешканців треба відрізняти від форми технічного управління/обслуговування. За будь-якої із перерахованих вище організаційно-правових форм технічні проблеми можуть вирішуватися як самотужки, так і передачею частини або всіх функцій УК. В останньому разі важливо, аби така компанія обиралася власником або його повноважним представником вільно, на конкурентному ринку.

Таким чином, протиставлення ОСББ та УК – штучне та надумане, адже перше є формою організації співвласників, яка дозволяє їм приймати легітимні рішення, а друге – це комерційна організація, яка взагалі не має відношення до власності та прийняття рішень клієнтами. Отже, якщо ОСББ може частково або повністю замінити УК, то УК жодним чином не може замінити ОСББ.

Історична спадщина та її наслідки

Сфера ЖКГ, як, можливо, жодна інша, несе на собі важкий тягар історичної пам'яті. Абсолютну більшість житла в містах збудовано за радянських часів. Основні особливості тодішньої системи визначалися ідеологічними міркуваннями:

— Житлова політика була частиною загальнодержавної (точніше партійної, ідеологічної) політики, спрямованої на суцільне винищення соціального капіталу та тотальну заміну його «вертикальними» відносинами влади.

Найменші проблеми вирішувалися через скарги «нагору. Це тішило чиновників та збільшувало їхню владу (разом із корупційними можливостями), але виховувало в людях патерналізм, залежність, позбавляло їх стимулів до облаштування власного життя, порозуміння із сусідами та самоорганізації.

Монопольне право організовувати людей узурпувала комуністична партія. Всі форми такої організації було жорстко регламентовано та поставлено під контроль держави. Тому навіть такі природні форми самоорганізації, як домові комітети, було збережено за формою, але за сутністю викривлено «до навпаки». Замість того, аби від імені своїх членів користуватися владою як інструментом або принаймні представляти їхні спільні інтереси, такі організації перетворилися на «привідні ремені» влади передусім через механізми партійного контролю над керівництвом.

За такими формально модерними та демократичними інститутами, як Ради, крилася доведена до логічного завершення патримоніальна структура з тотальною залежністю громадянина від влади. Вона виховувала таку ж суперечливу людину: ззовні освічену та навіть інколи творчу, але з величезними патерналістськими очікуваннями «допомоги» від держави в обмін на «вірність», мізерним соціальним капіталом та звичкою нехтувати своїми та чужими правами.

— Домінувала спроба викорінити приватну власність як таку. Тільки невеликі односімейні будинки залишалися приватними («у особистій власності»). Багатоквартирні належали або безпосередньо державі, або державним підприємствам чи колгоспам (відомче житло), або в кращому разі були у квазіколективній власності мешканців (кооперативи).

У результаті права власності (а відповідно і майнові права) були розмиті та асиметричні (як і загалом у радянській плановій економіці).

— Інфраструктура була зорієнтована на колективне постачання послуг, на противагу індивідуальному. Виняток становили електрика та телефон, що підключалися та оплачувалися індивідуально. Природний газ та вода, як гаряча, так і холодна, до більшої частини квартир постачалися необмежено, а сплачувалися за нормативом; пристроїв обліку не було. Нарешті, опалення було переважно централізованим, без жодного обліку чи можливості регулювати кількість та якість.

Це призвело до величезної витратності, звички до надмірного споживання ресурсів.

— Ціни встановлювалися адміністративно, часто з позаекономічних міркувань. Зокрема, енергія та енергоносії були штучно здешевлені, так само заниженою була вартість води. Ще на етапі проектування закладалися економні для будівництва, але енерговитратні щодо експлуатації інженерні рішення.

— З ідеологічних міркувань склад мешканців формувався змішаним за рівнем доходів та соціальними групами. Навіть кооперативи примусово формувалися за змішаною схемою: з обов’язковою участю робітників та з наданням певного відсотку квартир у розпорядження місцевих органів влади для заселення за загальною чергою.

Поточний стан: незавершені реформи

Після краху СРСР у цій системі відбулися карколомні, але непослідовні зміни.

Передусім було приватизовано квартири як окремі об’єкти у відриві від будинків як цілісних майнових комплексів. По факту, права користування ними було просто механічно доповнено формальними титульними правами.

Цей спосіб вигідно вирізнявся простотою та легітимністю в очах населення: «моя» квартира ставала просто у повному сенсі «моєю». Завдяки цьому було в дуже стислі терміни утворено повноцінний ринок житла. Але приватизовано у повному сенсі, з документальним закріпленням власності, було самі тільки житлові приміщення будинків.

На жаль, більшість мешканців так і не відчули себе відповідальними власниками цілих будинків, адже їхні права на частки майна в інших приміщеннях не було явно виписано у правоустановчих документах. Тому більшість власників і гадки не мають про те, що насправді їм належить більше ніж просто їхня квартира.

Натомість, кожний власник квартири за законом автоматично отримав обов’язок утримувати допоміжні приміщення, і наразі оплачує утримання будинку за тарифами ЖЕКу пропорційно до площі своєї квартири, не користуючись при цьому своїми майновими правами.

Але навіть коли він намагається це зробити, на заваді стає ще одна проблема, закладена під час приватизації. Адже право власності на допоміжні приміщення законом визначається як спільне сумісне. Це означає, що рішення по відношенню до них мають прийматися співвласниками консенсусом, тобто одноголосно, без урахування розміру їхніх часток у цій власності, за принципом «один власник = один голос» (на відміну від описаних вище «сусідських товариств», де голосують частками у спільній власності). Отже, власник більшої квартири має сплачувати більше за той самий обсяг майнових прав!

За таких умов майнові права на спільну власність було фактично узурповано місцевими органами влади. Будинки або обслуговуються через номінально “комунальні” ЖЕКи, які насправді належать місцевим чиновникам, або віддаються на обслуговування приватним ЖЕКам за відповідну винагороду місцевим чиновникам. При цьому практично ніякого впливу на якість обслуговування та ціни мешканці не мають, окрім хіба що можливості поскаржитися... тим самим чиновникам.

На різниці між фактичною вартістю обслуговування та завищеними сумами, які стягуються з мешканців, наживаються величезні капітали — ця так звана “комунальна мафія” і є тією групою впливу, яка саботує будь-які реформи, не бажаючи втрачати свої надприбутки.

На сьогодні так звані “балансоутримувачі” розпоряджаються майном без жодних правових підстав (доручень, довіреностей тощо) з боку титульних власників.

ЖЕКи фактично виступають у ролі монопольної управлінської компанії, що за інерцією продовжують надавати послуги мешканцям та збирати з них у примусовому порядку оплату. Оскільки ЖЕК не є ані власником, ані управителем, обраним на конкурентній основі та відповідальним перед власником (власниками), то йому бракує внутрішніх стимулів утримувати об’єкти в належному стані, не кажучи вже про інвестування в покращення.

Цю прогалину намагається заповнити державне регулювання. Утім, як і деінде, цей спосіб є найменш ефективним. Він нездатний уберегти будинки від «трагедії спільного», тому, скажімо, охайні під'їзди та подвір’я одразу вирізняють будинки, де мешканці самі дбають про них.

За сьогоднішніх умов власники квартир у будинках, що обслуговуються ЖЕКами, не мають дієвих прямих механізмів впливу ані на стан будинку та прибудинкової території, ані на якість та склад послуг. ЖЕК в ультимативному порядку збирає на це кошти, але розпоряджається ними на власний розсуд.

Реально діючий на сьогодні механізм захисту інтересів власників – це знову таки успадкований від СРСР політико-адміністративний: звернення до органів місцевої влади зі скаргами. Він недостатньо дієвий, громіздкий та стосується дуже обмеженої сфери. Наприклад, тарифи затверджуються самими місцевими органами влади, тому не можуть бути предметом таких скарг.

Органи влади мають дуже обмежений вплив на комунальників, адже ті є монополістами, а від якості їхньої роботи значною мірою залежить політичне обличчя керівників та депутатів. Місцеві органи влади зазвичай мають багаторічну історію неформальних стосунків із комунальними службами та довгостроковий взаємний інтерес у співробітництві за принципом «рука руку миє».

Що робити: про і контра

Виходячи як із теорії, так і з практики інших країн, існує всього два способи відновити чіткість та симетрію прав власності: викуп з перетворенням на прибутковий будинок (або зміною призначення будинку, наприклад переобладнання під готель) або утворення “сусідських товариств” в якійсь із класичних форм.

З останніх, у свою чергу, діюче законодавство передбачає тільки кондомініум у вигляді об'єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) та кооператив (ЖБК): для створення квартирних товариств бракує правового механізму.

Так само неможливо перетворити будинок з приватизованими квартирами на кооператив. До того ж, ця форма не користується популярністю, мабуть тому, що нагадує сумнозвісний колгосп. Не кажучи вже про те, що приватизація квартир зруйнувала і утворені за радянських часів ЖБК: їхні старі пайовики, що приватизували квартири, формально стали «двічі власниками», натомість нові власники, якщо вони купували такі квартири, не набули членства у кооперативі.

Отже, залишається вибір між перетворенням на прибутковий будинок, та утворенням кондомініуму.

У першому випадку, сторонній інвестор стає повноцінним одноосібним власником. Але для цього йому потрібно викупити всі до єдиної квартири – на практиці це важко зробити, оскільки частина мешканців можуть не бажати їх продавати

Тому створення сусідських товариств у формі ОСББ залишається єдиним придатним виходом. Це є великим викликом, особливо у старих будинках, оскільки, на відміну від світових аналогів, склад власників сформовано здебільшого за радянських часів і навмисно зроблено строкатим.

До того ж будинки є завеликими, а мешканцям, як і усьому населенню, бракує соціального капіталу. Тому створення ОСББ ускладнене, і навіть із уже створених значна частина керується неефективно, з непоодинокими фактами зловживань та марнотратства. Однак за відсутності кращої альтернативи цей спосіб залишається єдиною можливістю владнати ситуацію з правами власності та, відповідно, прокласти шлях до вирішення проблем ЖКГ.

Серед менш фундаментальних проблем, що додатково ускладнюють створення та діяльність ОСББ, можна виділити такі:

1) Кворум та способи його обрахунку. Закон вимагає, аби на установчих зборах були присутні не менше половини співвласників — за простою кількістю, а не за частками в майні будинку. Цього важко домогтися через низький рівень соціального капіталу.

До цього додаються і такі суто штучні перешкоди, як відсутність легального доступу до реєстрів власників, а якщо немає точного переліку власників, то навіть кількість голосів, необхідних для прийняття легітимних колективних рішень, визначити практично неможливо.

Норма закону щодо необхідності кворуму є логічною, оскільки ОСББ має бути єдиним представником усіх співвласників, інакше таке об'єднання може створити злочинна група з метою ошукування сусідів. Таких прикладів, на жаль, не бракує, оскільки чинне українське законодавство надає можливість створити псевдоОСББ в новозбудованих будинках кількома особами (зазвичай пов’язаними із забудовниками) до того, як більшість співвласників отримає правовстановлюючі документи.

При цьому, у законі наразі немає вимог щодо обов’язкового членства та обов’язкового створення сусідського товариства як юридичної особи в тих будинках, де є декілька співвласників, як це заведено в багатьох країнах. Наприклад, у Польщі така юридична особа утворюється, якщо співвласників більше ніж 7. Цей досвід заслуговує на уважне вивчення.

2) Нечітко визначені майнові права. Термін «балансоутримувач» не має жодного змістовного наповнення ані в юридичному, ані в економічному сенсі, але продовжує фігурувати в низці законів та підзаконних актів.

3) Нечітко визначений статус. ОСББ є механізмом прийняття легітимних колективних рішень та органом для представництва інтересів співвласників будинку, якому вони делегують частину прав на розпорядження спільним майном.

Оскільки серед таких інтересів є обслуговування, то об'єднання може ним займатися самостійно, а може передати функції поточного управління далі – управляючій компанії.

За бажанням їй же можна передати права на збирання плати за послуги. Нарешті, будучи неприбутковою організацією, ОСББ може отримувати доходи, наприклад від здачі в оренду допоміжних приміщень будинку, від розміщення реклами тощо, і за рахунок цього зменшувати плату за послуги для мешканців.

Здавалося б, можна обрати те, що зручніше та економічно доцільніше. Але за чинними законами всі ці форми економічної активності мають різний зміст і, відповідно, по-різному оподатковуються та регулюються.

Наприклад, залучення управляючої компанії для обслуговування будинків є привабливою альтернативою для більшості ОСББ, Але УК зобов’язана брати з клієнта ПДВ. Отже, послуги сторонньої компанії (аутсорсинг) автоматично коштуватимуть на 20% вище, аніж самостійна організація.

Ще більш заплутаною є ситуація у будинках, обладнаних автономними бойлерами. Адже, по- перше, виробництво тепла підлягає ліцензуванню (незрозуміло, з яких мотивів). Отже, від ОСББ відповідні органи вимагають отримання ліцензії, що є невигідним для таких малих обсягів виробництва (коли те ж саме робить ЖЕК, то на це заплющують очі). По- друге, оскільки існує три ціни на природний газ – для населення, для підприємств теплокомуненерго та для всіх інших споживачів – то ОСББ «за замовченням» потрапляють до останньої категорії, найдорожчої, і їм доводиться відстоювати своє право на використання тарифів, встановлених для теплокомуненерго чи для населення.

Нарешті, ОСББ подекуди намагаються нав’язати функцію збирання платежів за послуги природних монополістів. Звичайно, останнім так зручніше. Але за законом це рішення членів об'єднання: якщо їхні квартири обладнано індивідуальними лічильниками, то вони мають право сплачувати за спожиті обсяги безпосередньо, а можуть за бажанням передоручити це ОСББ, і воно у свою чергу за рішенням зборів може доручити цю роботу управлінській компанії. Утім, це в жодному разі не обов’язок. Хоча, між іншим, варто було б розглянути питання про надання оптових знижок при груповій сплаті за послуги – якщо вже постачальникам так зручніше, то чому б не заохотити прийняття добровільних рішень?

Справжні проблеми виникають відносно опалення, адже індивідуальні теплові лічильники дорогі, і за опалення доводиться сплачувати солідарно.

Нарешті, за стан комунікацій всередині будинку, а також за використання води та електрики на спільні потреби, однозначно відповідає ОСББ. От тільки питання, де саме починається його сфера відповідальності, викликає численні суперечки.

4) Капітальний ремонт старих будинків. Формально держава відповідальна за проведення таких ремонтів, адже за радянських часів жителі формально сплачували на них частину квартплати, хоча й мізерну (левову частку докладав бюджет), а Україна в цій частині є правонаступницею СРСР.

Особливих стимулів покращувати стан житлового фонду, який вже майже на 100% належить населенню, влада теж не має.

ОСББ потенційно мають набагато сильнішу мотивацію та юридичні підстави вимагати з держави кошти на проведення капітальних ремонтів, щоправда, за пайової участі своїх членів. Останні від такої перспективи не в захваті, але і тут є вихід: фінансування за рахунок кредиту, який потім повертається завдяки економії на комунальних платежах, адже після ремонту із застосуванням енергоефективних технологій знижуються експлуатаційні витрати та заощаджується тепло. Таким чином, само по собі створення ОСББ швидше підвищує шанси на проведення ремонту, хоча, звичайно, нічого не гарантує.

Інша поширена пересторога – це порівняння ОСББ із горезвісним колгоспом чи комунальною квартирою. Ці проблеми дійсно мають місце, але вони жодним чином не пов’язані з ОСББ як інституцією. Майно будинку є спільним за законом (Цивільним Кодексом) незалежно від наявності чи відсутності ОСББ, а отже, будинок все одно є “колгоспом” апріорі.

Утім, головне застереження, про яке говорять практики, – це труднощі у відносинах із природними монополістами, попередніми «балансоутримувачами» та між самими сусідами-співвласниками. Дійсно, для всієї старої системи ОСББ є кісткою у горлі.

Саме у такій ситуації потрібні продумані та рішучі реформи.

Очікувана реформа: вихолощення суті

Якщо погодитися з тим, що іншого виходу, окрім утворення ОСББ, нема, то реформу треба було б починати з масового створення сусідських товариств, як це свого часу зробили у країнах Східної Європи, які мали приблизно такі ж проблеми з історичною спадщиною. Саме це було передбачено Програмою Президента, але аж на 2014 рік.

Паузою скористалися противники реформи, аби через дискредитацію ОСББ та пропаганду нібито альтернативного варіанту підготувати ґрунт для її вихолощення.

Запровадження обов’язковості ОСББ є неоднозначним кроком і дійсно викликає чимало запитань, на які, втім, можна і треба шукати відповіді.

По-перше, здавалося б, насильницьке втягування громадянина до якоїсь організації виглядає не демократично. Однак, у співвласники будинку громадянин вступав добровільно, коли приватизовував, купував, обмінював, успадковував чи отримував у подарунок квартиру. А це тягне за собою і певні обов’язки.

Насправді, громадяни весь цей час вже виконували матеріальні обов’язки співвласників, звично продовжуючи платити відповідні внески до ЖЕКу. Отже, створення ОСББ не зменшить права та не накладе додаткових обов’язків – навпаки, права буде збільшено, бо з’явиться реальна можливість особистої участі в управлінні будинком.

По-друге, існують обґрунтовані побоювання, що ОСББ більшістю голосів може встановити високу плату за утримання будинку з наданням додаткових послуг чи поліпшенням якості існуючих. Хоча для більшості така плата за додатковий комфорт є бажаною та прийнятною, для менш платоспроможних сусідів вона може бути непідйомною. Звичайно, це є проблемою, але не самого ОСББ, а строкатості складу мешканців.

Природний процес, який відбувається в усьому світі, полягає у тому, що менш забезпечені знаходять собі інші, дешевші, місця проживання. Він уже давно йде і в Україні через розшарування в доходах, яке поступово виливається у географічне розмежування.

Створення ОСББ може хіба що незначно прискорити цей процес, адже вартість послуг з обслуговування будинку не порівняна із ринковою ціною квартири чи навіть оренди.

По-третє, навчені гірким досвідом люди підозрюють, що будь-яке перетворення, нав’язане владою, буде використане не на їхню користь. Наприклад, природні монополісти скористаються можливістю покласти на них спільну відповідальність за борги, своєрідну «кругову поруку», а держава при цьому не створить механізмів спрощеного стягнення коштів з несумлінних сусідів.

Утім, досвід низки ОСББ доводить, що протистояти «владі» місцевих комунальників цілком можливо, особливо, якщо б реформу дійсно підтримували «нагорі». Зрештою, це є теж своєрідна «школа» правової культури, відстоювання своїх прав.

Звичайно, диявол може критися і в деталях. Наприклад, якщо ОСББ утворюється в автоматичному порядку, то хто стане його головою?

Хто здійснюватиме поточне управління, якщо збори не відбулися або не змогли вирішити це питання? Чи не станеться так, що на місце хоч якось контрольованого ЖЕКу прийде шахрай? На ці питання треба дати переконливі правові відповіді у широкій публічній дискусії, але наразі немає ані самої дискусії, ані пропозицій.

Замість вирішення цих та, можливо, інших подібних проблем уряд, схоже, вирішив змінити самий вектор реформи. Майже нічого з добрих намірів щодо сприяння ОСББ не було виконано.

Зате вже у Плані-графіку реформ на 2012 рік з'явилася ідея щодо створення альтернативи ОСББ у вигляді призначення управляючої компанії загальними зборами мешканців або навіть місцевою адміністрацією.

Подібна схема вже декілька років працює в Росії та деяких інших країнах колишнього СРСР. На перший погляд, така реформа виглядає привабливим компромісом.

Насправді, ні, бо проблема майнових прав у такому разі консервується на невизначений термін, а тісно пов’язана з нею проблема спільної дії не вирішується взагалі. В результаті виникає питання: хто контролюватиме УК і у разі необхідності розриватиме договір та шукатиме кращу?

Утім, у разі порушень скаржитися вже не буде куди, бо за діяльність УК, на відміну від ЖЕКу, влада не відповідатиме. Тож відповіддю буде: «Ви ж самі цю компанію обрали». А представники УК теж не сидітимуть склавши руки, а активно заважатимуть, проплачуватимуть “штрейкбрехерів”: хто ж хоче втратити роботу та дохід!

Окрім того, втрачається дуже важлива можливість, яку має будь-яке ОСББ, але ніколи не мають «загальні збори» – це самостійна організація обслуговування будинку.

Окрім того, управляючі компанії, які «виростуть» із сьогоднішніх ЖЕКів, із великою ймовірністю будуть і надалі ділити територію, узгоджувати ціни та намагатися не допустити на ринок інших гравців, адже вони мають довгу історію персональних стосунків, що є важливою передумовою для картелізації.

Натомість ОСББ може організовувати все сам, складаючи просто на місці конкуренцію УК. За таких умов і самі УК будуть змушені «бігати» за клієнтами, але це саме те, чого вони так прагнуть уникнути.

Такий «підкоригований» варіант реформи дуже вигідний ЖЕКам і вочевидь лобіюється деякими представниками галузі. Адже, майже не отримуючи конкуренції, вони при цьому позбавляються контролю з боку державних органів.

Ті, хто прагне справжньої реформи, мають розгортати широку публічну кампанію за її доведення до кінця та дискусію з приводу окремих важливих моментів, без вирішення яких буде дискредитовано саму ідею реформи.

Висновки

Єдиним виходом є утворення ОСББ як органів управління спільною власністю та представників інтересів співвласників у взаємовідносинах із третіми особами.

Утім, саме з нею і виникають проблеми. Не зробивши майже нічого із запланованого, під тиском галузевого лобі уряд збирається вихолостити реформу та, в котрий раз мавпуючи досвід Росії, фактично створити можливості для закріплення монополії ЖЕКів під виглядом управлінських компаній або для приходу інших монополістів. І це, ймовірно, буде зроблено, якщо тільки громадськість не повстане проти такого розвитку подій, а фахівці не запропонують чіткі та привабливі варіанти вирішення проблемних питань

концепція комуналка реформи монтян