Забудовники обвалюють ціни на нерухомість. Падіння триватиме ще пару років
Те, що раніше здавалося фантастикою, стало реальністю. Купити квартиру в Києві за ціною двох Ланосів вже неважко. Одинички в хрущовках площею 20-25 кв.м. виставляються на продаж за $16-17 тис. За $18 тис. можна знайти житло в новобудовах з термінами здачі ще в цьому році. Продавці готові до торгу. То чи варто купувати житло зараз?
Автор: Дмитро Гонгальський, головний редактор журналу «Личный счет», спеціально для ТЕКСТІВ
У вільному польоті київська нерухомість ширяє вже майже чотири роки. Ціни пішли в чергове затяжне піке ще влітку 2013-го і досі не можуть опуститися на грішну землю, втративши 35% від пікових значень. Тоді один квадрат обходився в середньому в $1,55 тис. проти нинішніх $1 тис.
Дані ріелтерських і консалтингових компаній говорять про збереження тенденції останніх років. У 2017 році столичне житло подешевшало ще на 5%. За оцінками SV Development, в середньому вартість квадратного метра в Києві знизилася на первинному ринку з $1164 до $1099. Що стосується новобудов, то там схожа динаміка: ціни впали з $1045 до $986.
Покупці не впевнені: купувати - чи дочекатися, поки ціни просядуть ще сильніше. Питання зовсім не порожнє. Скажімо, ті, хто купив нерухомість на початку 2016 року, втратили в середньому $60 на квадратному метрі. Наприклад, квартира на 50 кв.м. принесла збиток в розмірі $3 тис. Приблизно стільки ж можна було б заробити в банку, відкривши валютний депозит.
Ціновий шок
Вже майже півтора роки економіка України повільно, але впевнено зростає. Здавалося б, ціни на житло повинні хоча б залишатися стабільними. Але нерухомість вперто ігнорує цю тенденцію.
Річ у тім, що вартість квадратних метрів відрізняється високою інертністю. Ціни далеко не відразу провалюються слідом за девальвацією гривні або, навпаки, ростуть в погоні за економічним зростанням.
Після економічного армагеддону в 2014 році, що втричі обвалив курс національної валюти, житло повинне було подешевшати приблизно в такій самій пропорції - на 70% або до $500 за квадрат. Але замість цього зниження виявилося вдвічі меншим і розтягнулося на кілька років.
Викинути парашут забудовникам допомогли заможні українці, які розглядають нерухомість як один з небагатьох способів захистити заощадження від знецінення. При всьому «багатстві вибору», у громадян лише кілька інструментів для хеджування (створення захисту від можливих втрат у майбутньому – прим.пер.) своїх ризиків: купівля готівкової валюти, депозити в банках і житло.
У перші роки після кризи банківські установи не вселяли особливої довіри, а на покупку валютних активів діяли обмеження Нацбанку. До того ж, зберігати готівку під матрацом небезпечно. Підтримку нерухомості надали і численні вкладники, які панічно закривали свої депозити, побоюючись банкрутства банків, і вкладали кошти в купівлю житла.
Як це не дивно, та попри зниження цін на житло, за даними Мін'юсту, в 2016 році укладено на 15,6% більше угод купівлі-продажу квартир і будинків в Києві, ніж в 2015-му. Всього нотаріуси завірили 26,5 тис. договорів відчуження нерухомості. Для порівняння, у відносно благополучному 2012 році було укладено близько 39 тис. угод, тобто на 50% більше.
Яка динаміка продажів в цьому році, поки невідомо. Мін'юст опублікував лише дані за перший квартал, який складно назвати показовим. На початку року попит на житло традиційно невеликий. Але навіть якщо припустити, що зростання склало ті ж 15,6%, то буде продано близько 30 тис. квартир. Тобто, на 30% менше від докризових показників.
Самі ж ріелтори надають вкрай суперечливу інформацію. Одні кажуть про зростання попиту на житло, інші - про повну апатію покупців. Але як би там не було, довоєнні об’єми відновляться ще не скоро.
Проблеми зростання
На ринку нерухомості домінують дві тенденції, які на руку потенційному покупцю. Перша - низька платоспроможність населення, друга - надлишкова активність забудовників, які з року в рік нарощують пропозицію нового житла.
Попри деяке зростання доходів, українці, як і раніше, не в змозі забезпечити себе помешканням. За даними Держкомстату, середня київська зарплата в серпні склала 11,075 тис. грн. Віднявши податки і відрахування до пенсійного фонду, залишиться близько 6,5 тис. грн. Якщо всю цю суму регулярно відкладати на купівлю житла, харчуючись «святим духом», то буде потрібно близько 6 років, щоб купити найубогішу хрущовку площею до 30 кв.м.
В ООН періодично проводять дослідження, розраховуючи коефіцієнт доступності житла. Цей показник визначається кількістю років, необхідних громадянам різних країн на покупку квартири. Вважається, що оптимальне значення коефіцієнта не перевищує трьох років. Якщо більше, то житло вважається не дуже доступним (до чотирьох років) або зовсім недоступним (понад п'ять років). Київські квартири явно з останньої категорії, навіть враховуючи тіньові доходи, які отримують чимало із наших співгромадян.
Ба більше. Навіть зараз, після багаторічного зниження цін, київське житло, як і раніше, можна порівняти за вартістю з житлом в європейських столицях.
Наприклад, в східній частині Берліна квартири всього лише в 1,5 рази дорожчі, ніж в спальних районах Києва. Продавши однокімнатну квартиру площею 50 кв.м. в новобудові за $40-45 тис, можна купити трикімнатну квартиру в передмісті Варшави. А грошей від продажу нової двокімнатної квартири на 70 кв.м. буде цілком досить, щоб стати власником однокімнатної в Барселоні.
Київ, Осокорки, вулиця Чавдар. Тут постійно і активно будують. Майже всі будинки на цій вулиці споруджені за останні 5 років
Ціни падають не лише через невисокі доходи українців, а й через щороку більшу пропозицію нового житла. Уже кілька років, як забудовники вийшли на близькі до докризових обсяги будівництва. За даними Держкомстату, в 2016 році було введено в експлуатацію 1334,0 тис. кв.м. житла. Для порівняння - в 2012 цей показник склав 1503 тис. кв.м., тобто, всього на 12,5% більше. Але цьогоріч будівельники явно йдуть на рекорд.
У першому півріччі в Києві було здано вже 983,9 тис. кв.м., що в 3,35 рази більше, ніж за аналогічний період 2016-го. Це найвищий показник за всю історію України. Навіть у 2008 році було здано майже вдвічі менше - 595 тис. кв.м.
Фактично, забудовники винесли вирок цінами на нерухомість.
Тепер від падіння їх вже ніщо не врятує - ні іпотечні кредити, пропозиція яких дуже обмежена, ні державні соціальні програми а-ля «Доступне житло», що існують тільки для дуже обмеженого кола осіб. Питання лише в темпах зниження вартості.
Нижній поріг розрахувати нескладно. Вважається, що вартість житла повинна відповідати доходу від оренди за 10 років. Винайняти однокімнатну квартиру в спальному районі столиці площею 40 кв.м. можна за 5 тис. грн. в місяць.
Відповідно, за 10 років доведеться віддати 600 тис. грн., або близько $22 тис. Зараз за таке житло просять $27-30 тис. А значить, ціни можуть просісти ще на 20%.
Звідси висновок: потенційним покупцям краще почекати з придбанням квадратних метрів ще рік-два.
