Продавці обіцянок. Ринок новобудов прямує до обвалу, а столична влада не поспішає цьому зарадити

Квартира у споруджуваному будинку - вдала інвестиція чи участь у фінансовій піраміді?

Правила "кидка"

У київській мерії прекрасно знають про проблемні будівництва. Інформацію про них збирають і ретельно фіксують на сайті містобудівного кадастру Києва. І з кожним роком їх стає все більше.

Згідно з кадастром, в Києві зводиться близько 350 житлових комплексів. З них 80 належать до проблемних. А це - 23% від загальної кількості. І це лише офіційна статистика, реальність може виявитися страшнішою.

Зводити багатоповерхівку без дозвільних документів і прав власності на землю - одне з найпоширеніших порушень з боку "сірих забудовників". Простіше кажучи - будівництво ведеться незаконно, а люди купують нерухомість, з якою буде купа проблем при оформленні.

Чому ж ні мерія, ані прокуратура, знаючи про ці численні «міни уповільненої дії», готові у будь-який момент стати новими «Еліта-центрами», не вживають превентивних заходів? Річ у тім, що будівельна індустрія десятиліттями жила в правовому хаосі, і вибиратися звідти досі не бажає.

У забудовників потужне лобі в парламенті і місцевих радах, і вони добиваються ухвалення вигідних їм рішень. Верховна Рада роками "штампувала" закони, які фактично позбавляли будь-якого захисту звичайних покупців житла від свавілля будівельних компаній. А міські ради всіма правдами і неправдами виводили з комунальної власності привабливі наділи для зведення новобудов, одночасно закриваючи очі на те, як і де будують.

І, звичайно ж, все це свавілля було б неможливим без підтримки судових інстанцій, які виносять потрібні вердикти. Ось кілька прикладів.

Чи можна в Києві купити школу, а заодно величезну територію навколо неї? Виявляється - заіграшки. Один із забудовників в спальному районі столиці домовився з районною адміністрацією про реконструкцію середньої школи. З якихось причин зведення навчального закладу давно зупинилося, і місцева влада все ніяк не могла довести школу до пуття. Аж раптом з’явився забудовник.

Адміністрація уклала з ним договір інвестування. Начебто все чисто. Але був в угоді і такий пункт: "передача на баланс забудовника об'єкту незавершеного будівництва". Тобто, самої школи і прилеглих до неї аж 2,5 гектарів київської землі. Звісно ж, забудовник скористався умовами угоди. Після чого звернувся до суду, вимагаючи від бюро інвентаризації перереєструвати право власності.

Очевидно, що просто так, на умовах договору, це зробити неможливо без серйозних кримінальних наслідків для чиновників. Як і слід було очікувати, суд виніс необхідне рішення: школа належить забудовнику. Поруч з довгобудом школи за кілька років з'явився житловий комплекс. Ну а сам навчальний заклад як був недобудованим, так і залишився. Забудовник не став витрачатися навіть на те, щоб вивезти бетонні плити, які давно перетворилися на руїни.

Цинізм ситуації змусив втрутитися прокуратуру. Більше того, прокурори навіть зуміли виграти кілька судів. Але інший, вищий суд, скасував усі рішення, яких вони добилися.

А ось іще одна не менш показова. Київрада передала Київському річковому порту в оренду на 15 років земельну ділянку площею 4,5 га в Подільському районі. Було вказане цільове призначення землі - експлуатація та обслуговування майнового комплексу. А це - аж ніяк не будівництво багатоквартирного будинку.

Одним з пунктів договору передбачалося, що орендар може в разі потреби реконструкції або нового будівництва зайнятися оформленням дозвільної документації, відповідно до вимог законодавства. З огляду на вкрай розпливчасті формулювання, власники річкового порту вирішили, що вони мають право на орендованій землі побудувати житловий комплекс. Спроби прокуратори протидіяти беззаконню були блоковані рішеннями судів.

Такі історії можна розповідати нескінченно. Нових житлових комплексів, збудованих напівлегально, завжди вистачало. І тут ми підходимо до тонкого моменту, коли проблеми юридичні перетворюються на фінансові.

"Сірим прорабам" традиційно важко знайти охочих ризикнути і вкластися в недобудований самобуд. Тож вони відчайдушно демпінгують на ринку.

Ви ж знаєте, що у спорудження новобудов інвестують покупці: у забудовників немає власних грошей на будівництво. Умовно кажучи, покупець заплатив - кран запрацював, гроші закінчилися - чекають, поки прийде новий клієнт. Коли у покупців багато грошей, та ще й можна взяти іпотеку - усе працює.

А коли грошовитих людей стає все менше - деякі будівництва можуть і зупинитися. За такого несприятливого сценарію нечистим на руку компаніям буде простіше зникнути із залишками грошей покупців, ніж закінчувати будівництво і витрачатися на нескінченні суди.

Згідно із законом, покупці вважаються інвесторами, а значить, вони несуть такі самі ризики, як і забудовник. Тільки другий, як правило, легко мінімізує свої втрати за рахунок перших. Жоден покупець житла не зможе захистити свої права в суді, якщо раптом забудовник зникне з його грошима або виявиться, що будинок не можна ввести в експлуатацію через проблеми з дозвільною документацією чи порушення при будівництві.

Якщо виникне кілька нових «Еліта-центрів», отримаємо ефект доміно: потенційні покупці залишать гроші під матрацами, на подальше будівництво грошей не буде, ринок відреагує - і "посиплються" навіть ті, хто будує цілком законно. Такий розвиток подій цілком можливий, хоч і не обов'язковий.

Ризики інвесторів назавжди втратити свої гроші щодня наростають ​​ще й тому, що приплив нових коштів у галузі майже вичерпався. У цій ситуації весь ринок житлової нерухомості в Україні нагадує фінансову піраміду.

Ринок як піраміда

Будь-яка фінансова піраміда створюється за примітивною схемою. Найбільшу вигоду отримує той, хто інвестував першим. На початку ланцюжка стоять засновники схеми, а в кінці - її майбутні жертви. Фокус в тому, що ніхто не знає, коли настане кінець.

За словами київського мера, попри надлишок непроданого житла, будівництво нових об'єктів триває. Дані Держкомстату свідчать про те, що в Києві в першому півріччі введено в експлуатацію рекордний обсяг квадратних метрів - близько 900 тис. У другому здадуть ще більше. Уже можна не сумніватися, що 2017-й рік стане найпродуктивнішим для будівельних компаній за всю історію їхнього існування.

Але більше побудувати - не означає більше продати. На ринку нерухомості спостерігається абсолютно протилежна тенденція. Кількість угод купівлі-продажу неухильно знижується. «Навіть найбільші забудовники здають будинки, в яких продано не більше 50% квартир», - констатує Сергій Степаненко, комерційний директор компанії SV Development.

Щоб хоч якось активізувати попит, будівельні компанії все частіше оголошують всілякі акції і знижки, які нерідко сягають 20% від заявлених цін. З наближенням новорічних свят розпродаж квадратних метрів стане ще популярнішим. Але одночасно з падінням цін відбувається інший, куди менш приємний процес - збільшуються терміни здачі житла.

«Вже зараз жоден будинок не вводиться в експлуатацію вчасно. У забудовників немає додаткових джерел фінансування, крім коштів покупців. І при низьких продажах будівельні компанії змушені затягувати здачу об'єктів», - говорить Сергій Степаненко.

Інвестори, які вкладають кошти в новобудови, добре знають про небезпеку заморожування об'єктів. Але так хочеться мати нове житло, та ще й за привабливою ціною! А щоб у майбутніх покупців не виникло зайвих сумнівів, деякі забудовники, які вже зіткнулися з фінансовими труднощами, успішно маскують фактичну зупинку робіт. На будівельних майданчиках залишається кілька людей, які весь день снують з відрами по поверхах, створюючи видимість будівництва.

Затягування термінів здачі - перший сигнал про майбутні проблеми. Наступний етап - крах будівельних компаній, які не в змозі знайти гроші для завершення будівництва. В першу чергу, збанкрутують дрібні забудовники, а також компанії, які від початку продавали житло за схемою фінансових пірамід або займалися нелегальним будівництвом. Щось подібне в Києві вже було.

Як було і як буде

У 2008 році гривня упала вдвічі, і багато будівельних компаній не змогли завершити будівництво. Через кілька років залишені ними будинки довелося добудовувати вже іншим компаніям.

Варто згадати й ефект доміно у фінансовій сфері в розпал кризи 2014 року. На той момент в банківській системі лише кілька фінансових установ належали до числа проблемних. Але як тільки почалась економічна криза - банкрутів виявилося близько сотні. Так само поза грою можуть виявитися й ті забудовники, які наразі не викликають жодних підозр.

Щоб уявити собі можливі масштаби майбутньої катастрофи, досить подивитися на статистику угод. В першому півріччі було укладено трохи менше, ніж 2,7 тис. договорів купівлі-продажу столичного житла. Торік - 4,2 тис. грн. Половина з них припадає на первинний ринок. Оскільки будинки зводяться, в кращому випадку, 2 роки - сьогодні в зоні ризику близько 3,5 тис. київських «інвесторів» та їхніх сімей. Не рахуючи тих, хто зважиться на купівлю квартири в споруджуваних будинках найближчим часом.

Заради справедливості зазначимо: крах ринку новобудов у столиці пророкують вже не один місяць - але ринок росте, а будинки будуються. Але навіть якщо криза не почнеться - міська влада і правоохоронці повинні перестати апатично фіксувати незаконні забудови на мапі Києва. Влада має діяти: нелегальні і напівлегальні будівництва зупиняти, а вже збудоване - демонтувати. І робити це на початкових етапах, поки покупці не купилися на дешеві обіцянок про майбутні квартири.

економіка київ будівництво