Чому ні українська держава, ні міста не мають житла для розселення евакуйованих людей (Погляд)
Аналітик міських даних, засновник KPI urban squad Олександр Рак пояснює, чому в Україні немає фонду соціального житла і як це впливає на нинішні проблеми з поселенням переселенців. Далі пряма мова.
"Ми субсидуємо не тих", – саме так звучить слоган державної житлової політики в Україні.
Це одна з причин того, що зараз ні держава, ні міста не мають в розпорядженні житла для розселення евакуйованих людей. Але давайте по черзі.
У 90-х весь фонд соціального житла, який був, мешканці мали змогу безкоштовно приватизувати. Власне тому в Україні один з найвищих відсотків домогосподарств, які живуть у власному житлі – 90%.
Така різка приватизація зумовила швидкий розвиток ринку перепродажу вторинної нерухомості, які тільки росла в ціні – в 90-х квартири вартістю по кілька тисяч доларів були реальністю. А вже на піку "цінової бульбашки" у 2007-2008 роках ціна на квартиру 50 кв. м могла розігрітися до 120–170 тис. доларів США.
Ринок будівництва житла в 90-х почали поступово лібералізувати – спочатку дозволили інвестиції в будівництво житла приблизно у тому вигляді, у якому ми бачимо це зараз.
А після кризи 2008 року, коли бульбашка нерухомості луснула і ціни впали втричі, вирішили, щоб дозволити будувати легше і дешевше – це той шлях, яким можна досягти попередніх темпів будівництва.
Чому "бульбашка" луснула? Окрім власне міжнародної фінансової кризи, причиною є комодифікація – позиціювання житла як інвестиції.
Така комодифікація викликана тим, що житло Україні має доволі низьку вартість володіння, адже податок на нерухомість (який є суттєвою частиною місцевих бюджетів європейських та американських міст – від 50% до 80+%) наразі є доволі низьким, не є прогресивним, погано обліковується (через незаповненість реєстру майнових прав), а ринок оренди сірим, що залишає право на податкову пільгу.
Це підвищує вартість житла, адже житло як інвестицію (як для заробітку, так і для заощадження коштів) купують платоспроможні громадяни, дехто купує й по декілька. За оцінкою ЛУН, такого житла 10-20%.
Платоспроможний попит, орієнтований на отримання прибутку з житла, тягне ціни вгору. Власне тому логіка "просто треба більше будувати" не працює.
Державна ж політика орієнтована на те, щоб або надати людям житло у власність (часто незалежно від їх фінансового стану – як це відбувається зі службовим житлом, зокрема у вишах) або покрити частину вартості власності через відшкодування відсотків за іпотекою, що теж тягне ціни вгору. Те саме з частковим відшкодуванням оренди – ринок одразу відреагує, якщо люди зможуть витратити на житло більше коштів.
Водночас житло – це дорого, і надто дорого передавати його людям у власність за кошт держави. Тому соціальне житло з'явилось не одне століття тому. Це механізм забезпечення житлом людей з низьким доходом. Та одночасно конкурент звичайного комерційного орендного житла в сегменті дешевого житла.
Соціальний ЖК Новий Червоний Відень (Австрія)
Але в Україні таке соціальне житло фактично відсутнє, як і тимчасове житло для переміщених осіб.
Для порівняння:
- приблизно 25% жителів Відня живуть у понад 200 000 квартир фонду соціального житла
- у Києві фонд соціального житла становить менш як 100 квартир
Проте в нашому контексті важливий також фонд тимчасового житла, який у Києві відсутній. Саме тому внутрішньо переміщених осіб поселяють в спортзали, і вони вимушені самі шукати нормальне житло. А таких сімей до повномасштабного вторгнення було близько 150 тисяч. І 0 квартир тимчасового житла.
А поки я готував цей допис і обговорював з Федорів можливості оренди містом квартир під тимчасове житло за військові облігації, Нацбанк вирішив підняти облікову ставку до 25%(.
Але взагалі держава та міста мають будувати нові якісні та енергоефективні будинки під соціальне орендне житло.
